나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101232 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2023.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양여자고등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대, 다가구, 단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 2018.03.09)
외벽 : 몰탈위시멘팅, 벽돌붙임, 인조석 붙임 등,
창호 : 하이새시 등입니다.

이용상태

본건은 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 출입문 보안설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101232 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 3층 301호

건물명: 아트리움

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

토지면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

토지 지분: 16.875㎡ (약 5.11평)

건물면적: 27.65㎡ (약 8.37평)

건물 지분: 27.65㎡ (약 8.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트 구조 경사지붕, 지상 5층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2018년 03월 09일

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2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양여자고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대, 다가구, 단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

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3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 07월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5)입니다.

등기부등본상 을구 1번으로 주택임차권(이현범)이 등재되어 있으나, 이는 2018년 09월 17일 전입, 2018년 09월 06일 확정일자를 받았으며, 2024년 05월 24일 배당신고를 하였고, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

특히, 물건명세서 상에 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 06월 01일자)가 제출되어, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

기타 등기상 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

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4. 상권분석

최근 주변 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 2026년 7월, 경기 안양시 만안구 안양동 508-7번지 소재 삼성원빌B동(2015년 건축, 3층, 전용면적 51.54㎡)이 20,000만원(약 2억원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 388만원 수준입니다.

* 2026년 7월, 경기 안양시 만안구 안양동 936-4번지 소재 미영팰리스(2017년 건축, 4층, 전용면적 60.33㎡)가 28,500만원(약 2.85억원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 472만원 수준입니다.

* 2026년 7월, 서울 영등포구 45-10번지 소재 동신빌라(1980년 건축, 2층, 전용면적 63.04㎡)가 12,000만원(약 1.2억원)에 거래되었습니다. (참고: 건축년도가 오래되었으며, 소재지 오류 가능성 있음)

본건은 2018년 3월 사용승인된 다세대주택으로 전용면적 27.65㎡(약 8.37평)입니다. 감정가 159,000,000원(약 1.59억원)은 평당 약 575만원 수준으로, 최근 거래된 유사 신축 다세대 주택의 평당 가격(약 388만원 ~ 472만원) 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건은 권리상 인수 부담이 전혀 없는 점을 고려해야 합니다.

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5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 단지 접근이 가능합니다.

* 교육시설: 안양여자고등학교, 안양여자중학교가 인근에 소재하여 상대보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역으로 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 리스크 해소: 본건의 경우, 임차권이 존재했으나 매수인이 인수할 보증금이 전혀 없다는 점은 가장 큰 권리상 부담이 해소된 사항입니다. 이는 HUG의 확약서 제출로 인한 결과입니다.

* 소형 주택 면적: 전용면적이 약 8.37평으로 소형 주택에 해당하여, 향후 환금성 및 임대 수요를 고려할 필요가 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 거래된 유사 신축 다세대 주택의 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택입니다.

권리 분석 결과, HUG(주택도시보증공사)의 임차권이 존재했으나, 매수인이 인수해야 할 보증금이 전혀 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 권리상 리스크가 완벽하게 해소되었음을 의미합니다.

다만, 최근 거래된 유사 신축 다세대 주택의 시세를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 소형 주택이라는 점 또한 고려해야 할 요소입니다.

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8. 투자 포인트

* 무인수 권리: 매수인이 인수할 임대차보증금이 전혀 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 준신축 건물: 2018년 준공 건물로 노후도가 낮아 초기 수리비 부담이 적고, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 안정적인 주거 입지: 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(평당 약 388만원 ~ 472만원)를 고려할 때, 본건(전용면적 27.65㎡)의 시세는 약 1억 7백만원 ~ 1억 3천만원 범위로 추정됩니다.

감정가(약 575만원/㎡)가 이러한 시세보다 다소 높게 형성되어 있으나, 권리상 인수 부담이 전혀 없고 건물 연식이 최신인 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 전략적으로 접근하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.