나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101210 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 996-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안양시 호계동 소재 ""호계1동 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근 및 원거리에 버스정류장 및 전철역(1호선, 4호선 금정역) 등이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도""참고 바랍니다(ㄱ)~ㅂ))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모 : 지상4층
외벽 : 돌붙임, 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호 마감 등임.
사용승인일 : 2003.11.04.

이용상태

지상 1~4층: 다가구주택 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 가스설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

대상물건 건물에 제시외 건물 등이 소재하며, 제시외 건물 등에 대한 위치 및 면적 등은 개략적인 실측에 의하였으니, 경매 진행시 참고바랍니다(후첨""건물개황도""참고)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 감정서에 의하면 추가 제시외 건물 소재할 가능성이 있으며, 기준시점(2025.07.16.) 현재 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안양지원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 경기도 안양시 동안구 호계동 996-14 소재의 다가구주택입니다. 감정평가액은 1,522,158,540원이며, 토지 면적은 146.50㎡(약 44.31평), 건물 면적은 318.30㎡(약 96.29평)입니다. 건물에는 73.95㎡(약 22.37평)의 제시외 면적이 존재합니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매이며, 채권자는 김상섭입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 호계동 소재 "호계1동 행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역적으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 및 원거리에는 다수의 버스 정류장과 지하철 1호선 및 4호선 금정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 정방형 평지로서 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

토지 및 건물 등기부등본에 따르면, 말소기준권리는 토지의 경우 2002년 12월 21일 접수된 과천농업협동조합의 근저당권(6천만원)이며, 건물의 경우 2004년 1월 16일 접수된 과천농업협동조합의 근저당권(6천만원)입니다. 이들 권리보다 후순위인 본건 강제경매(2025타경101210, 채권자 김상섭)를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 명시된 권리상의 부담은 인수하지 않습니다.

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 이로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 확인된 총 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 김상섭: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.05.04, 확정 2023.05.04, 배당 2025.09.17.

* 김진현: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.06.30, 확정 2021.06.30, 배당 2025.08.18.

* 박가실: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.11.01, 확정 2022.08.02, 배당 2025.08.18.

* 박두봉: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019.11.25. (보증금 및 차임 미상, 주의 필요)

* 염정자: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.11.25, 확정 2019.11.25, 배당 2025.07.29.

* 염정자: 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.10.15, 확정 2020.10.07, 배당 2025.08.01.

* 오금자: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.04.18, 확정 2023.04.18, 배당 2025.07.30.

* 이선일: 보증금 35,000,000원, 차임 79,000원, 전입 2016.03.07, 확정 2016.03.09, 배당 2025.08.01. (월세 임차인)

* 참된기업주식회사: 보증금 3,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2025.04.18, 배당 2025.08.19. (월세 임차인)

* 최영숙: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.05.30, 확정 2022.04.20, 배당 2025.07.29.

* 하영길: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.05.18, 확정 2023.05.18, 배당 2025.08.19.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, '지상권개요' 항목이 명시되어 있어 이에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 행정복지센터, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근의 버스 노선과 금정역(1, 4호선)을 통한 지하철 이용이 가능하여 교통 요충지에 해당합니다. 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 일부 일반상업지역 지정은 향후 근린생활시설 등으로의 활용 가능성도 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변에는 행정복지센터가 있어 공공기관 이용이 편리하며, 다양한 상업시설과 주거시설이 공존하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 기본 위생, 급배수, 난방, 가스 설비 등은 확보되어 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 우려되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 건축물대장 상 위반건축물로 명시(2025.07.16. 기준)되어 있어, 이행강제금 부과, 시정명령, 건축물 사용 제한 등의 행정 제재가 있을 수 있습니다. 또한, 감정평가서 상 추가 제시외 건물 소재 가능성이 언급되어 있으며, 이들 건물 또한 위반건축물이거나 불법 건축물일 수 있어 추가적인 철거, 보수, 이행강제금 등 상당한 비용 발생 및 법적 문제가 야기될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 호계동에 위치한 다가구주택으로, 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 모든 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점과 등기부상 권리 관계가 명확하다는 점은 매수자에게 유리한 조건입니다. 그러나 위반건축물 등재 및 추가 제시외 건물 존재 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 비용 산정이 반드시 선행되어야 합니다. 잠재적 가치 대비 추가 비용을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 전체 임차인 보증금 미인수: 인수해야 할 보증금이 없어 초기 자금 부담이 적습니다.

* 안정적인 임대 수요: 다가구주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통 여건: 금정역 등 대중교통 접근성이 확보되어 임대 및 실거주에 유리합니다.

* 지역 개발 가능성: 향후 재개발, 리모델링 등을 통한 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,522,158,540원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 위반건축물로 인한 이행강제금, 시정 또는 철거 비용, 추가 제시외 건물 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 위반건축물 리스크는 감정가 대비 상당한 비율의 가치 하락 요인으로 작용하므로, 예상되는 추가 비용을 충당하고도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서 현장 방문을 통한 철저한 실사 후, 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.