나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101229 [1] 경기도 군포시 부곡동 1204 삼성마을 더 숲 605동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 부곡동 소재 '신기초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지하1층 / 지상16층 건물 내 13층 1301호로서,
(사용승인일 : 2014.06.10)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등으로 탐문조사됨,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3실 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타는 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

본 보고서는 경기도 군포시 부곡동에 소재한 아파트 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 군포시 부곡동 1204 삼성마을 더 숲 605동 13층1301호

건물구조: 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지하1층 / 지상16층 건물 내 13층 1301호

사용승인일: 2014년 06월 10일

주위환경: 경기도 군포시 부곡동 소재 '신기초등학교' 서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.3. 면적정보

토지면적: 47.55㎡ (약 14.38평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평) - 전용면적 (실사용면적)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 451,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 성OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 아파트단지가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되며, 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 생활 편의시설

본 아파트 단지 내에는 관리사무소, 경로당, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대복리시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

등기부상 소유권보존(한국토지주택공사), 소유권이전(양재석), 전세권설정(전용일, 말소), 압류(안양세무서장, 말소), 압류(국민건강보험공단, 말소), 가압류(경기신용보증재단, 말소), 압류(군포시, 말소), 가압류(근로복지공단, 말소), 가압류(신용보증기금, 말소), 가압류(오릭스캐피탈코리아, 말소), 압류(경기도, 말소), 강제경매(성기준) 등이 등기되어 있으며, 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 전용일 (성명: 전 )

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 03월 11일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상, '전용일'은 최선순위 전세권자 겸 임차인으로, 임차인으로서 배당요구를 하였으나, 을구 5번 전세권설정등기(2022.3.24. 등기, 400,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인이 해당 전세금 400,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 임차인 '전용일'이 존재하며, 해당 임차인의 전세금 400,000,000원이 매수인에게 인수되는 특수 물건입니다. 경매 채권자의 신청 금액은 9,516,710원으로, 인수되는 보증금 규모에 비해 상대적으로 적습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 군포시 부곡동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 시설이 밀집한 지역으로, 주거 안정성이 높은 지역입니다.

4.2. 배후수요

주변 아파트 단지의 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지에서 서측 인근에 신기초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 각종 편의시설 외에도, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본 건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 '전용일'의 존재와 400,000,000원의 전세금 인수 의무입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황에서, 본 건은 금액이 확정되어 있으나 인수 부담이 상당하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 기타 위험 요인

부곡동 일대는 일반적으로 개발이 잘 이루어진 주거 지역으로, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 부동산 시장 변동성 및 개인적인 리스크 관리는 항상 필요합니다.

7. 투자 포인트

본 건은 군포시 내 신축급 아파트로, 입지 조건 및 주거 환경이 비교적 우수합니다. 400,000,000원의 인수되는 전세금 부담을 고려하더라도, 경매 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있지만, 이를 감안한 전략적인 입찰을 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 낙찰 후 인수되는 보증금에 대한 명확한 이해와 자금 계획 수립이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 451,000,000원이며, 최근 2026년 7월 거래 사례로는 1층 405,000,000원, 6층 460,000,000원, 16층 448,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 13층으로, 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때 실질적인 시세는 450,000,000원 내외로 판단됩니다.

매수인에게 인수되는 전세금 400,000,000원을 제외한 실제 입찰 가능한 금액은 약 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

따라서, 총 예상 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 수준을 크게 상회하지 않도록, 예상 입찰가를 55,000,000원으로 제시합니다.

본 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 순수 입찰 희망가이며, 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금 400,000,000원을 합산한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.