나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52816 [1] 경기도 안산시 단원구 대부동동 산269-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1,2,3,4,5] 부정형 및 사다리형 토지로서 임야임. 나. 기호[6,7] 부정형 토지로서 전기타임.

인접 도로상태

기호[1,2,3,5]는 지적상 맹지, 기호[4]는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입하였으며, 기호[6,7]은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태로서 기호[7] 남측으로 도로에 접하며, 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,5] 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 나. 기호[2,3] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 다. 기호[4] 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 라. 기호[6] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 마. 기호[7] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 각 토지의 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요하며 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 관련 내용은 별도 확인바람.

물건 비고

1. 지적상 맹지임
2. 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음)
3. 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

경기도 안산시 단원구 대부동동 산269-1

1.2. 물건종별

임야

1.3. 감정가

505,925,000원

1.4. 면적

토지면적: 14,455.00㎡ (약 4,374평)

건물면적: 0.00㎡

1.5. 매각대상

토지매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

사건번호: 안산지원 2025타경52816 (1)

1.7. 채권자

인후신용협동조합 (수원지방법원 안산지원 경매개시결정)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 상세한 교통망은 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건은 주로 부정형 및 사다리형 토지로서 현황 임야 상태입니다.

2.4. 인접도로상태

본건 기호 1,2,3,5는 지적상 맹지이며, 인접지를 통해 출입 가능합니다. 기호 4 역시 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입합니다. 기호 6,7은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태이며, 기호 7은 남측으로 도로에 접합니다. 다만, 정확한 경계 및 도로 관계는 측량을 통해 별도 확인이 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대해 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 일부 필지는 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (인후신용협동조합, 2018-07-18 접수)

3.2. 등기부현황

토지 등기부 상에는 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 지상권 등이 설정되었으나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 채무로는 인후신용협동조합의 근저당이 다수 설정되어 있으며, 총 등기부채권액은 3,080,000,000원입니다.

2026년 2월 4일자로 안산시의 압류가 등기되었으나, 이는 말소될 권리에 해당합니다.

경매개시결정 등기 (을17, 을18)는 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.3. 임차인현황

인수 대상 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 대부도 종합발전계획

안산시는 대부동을 2030년까지 인구 5만 명의 자족 및 체류형 관광 도시로 조성하는 종합발전계획을 수립하고 있습니다. 이는 민간 개발 활성화, 주거 및 광역교통 계획 수립, 생활 인프라 확충 등을 포함합니다.

현재 본건 지역은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역이나, 향후 관광 및 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 규제 현황

본건 지역은 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

또한, 도시지역 내 보전녹지, 자연녹지 지역 등으로 용도 제한이 있습니다.

4.3. 주변 시설

대동초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대부도 내 다수의 펜션 단지 및 관광 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

대부도 내에는 어촌민속박물관, 유리섬, 대부해솔길 등 관광 및 체험 시설이 있습니다.

다만, 본건의 구체적인 생활 편의시설 접근성은 주변 지역과의 관계 및 도로 상황을 고려하여 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 공공시설

안산시 대부동 종합발전계획에 따라 지역 인프라 확충이 예정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적상 맹지

본건 토지 대부분이 지적상 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 인접 토지 이용 협의 및 건축법 상의 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. [주의사항 1, 감정평가서요약 요향표]

6.2. 분묘기지권

토지 상에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘의 존부 여부는 불분명하므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. [특이사항, 주의사항 2, 특수물건정보, 감정평가서요약 요향표]

6.3. 면적 및 경계 불명확

공부상 면적과 실제 경계가 상이할 수 있으므로, 정확한 면적 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. [주의사항 3, 감정평가서요약 요향표]

6.4. 개발 제한 및 규제

본 토지는 도시지역 내 녹지지역으로 분류되어 있으며, 공익용산지, 보전산지, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등 다수의 개발 제한 및 규제가 적용됩니다. [토지이용계획 및 제한상태]

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 대부동에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 현재 임야 상태이며, 지적상 맹지이고 분묘의 존재 가능성 등 권리 분석 및 현장 확인이 필수적인 물건입니다.

주변 환경은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있으며, 대부도 종합발전계획에 따라 향후 관광 및 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 토지이용계획 상 녹지지역에 해당하며, 다수의 개발 제한 및 토지거래 허가 구역 규제가 적용됩니다.

매각으로 인한 권리상 소멸되지 않는 부담은 없으나, 맹지, 분묘기지권, 면적 및 경계 확인 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 4,374평에 달하는 넓은 면적은 향후 개발 잠재력을 고려할 때 매력적인 요소입니다.

8.2. 대부도 관광 개발 계획

안산시의 대부도 종합발전계획은 지역의 가치 상승 가능성을 시사합니다.

8.3. 녹지지역 활용 가능성

관광, 휴양, 체험 시설 등 녹지 지역의 특성을 살린 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 상태, 주변 시세, 잠재적 개발 가능성, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

특히, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 비용, 분묘 이장 또는 분묘기지권 관련 처리 비용, 정확한 면적 및 경계 확인을 위한 측량 비용 등이 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

전문적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.