나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101223 [1] 경기도 군포시 산본동 106-4 임광그대가아파트 102동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 산본동 소재 ""곡란초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 전철1호선 '금정역'까지의 거리 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 14층 1401호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-11-27), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101223 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사

감정가: 570,000,000원 (57,000만원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 산본동 106-4 임광그대가아파트 102동 14층1401호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 41.84㎡ (약 12.66평)

토지 지분: 41.8375㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.926㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 14층 1401호

사용승인일: 2005년 09월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 군포시 산본동 소재 "곡란초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로를 통해 외부 공공도로와 연계되며, 노선버스정류장 위치 및 운행 빈도, 지하철 1호선 "금정역"까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 금정역은 1호선과 4호선이 만나는 주요 환승역으로, 군포시뿐만 아니라 수도권 남부 지역에서도 중요한 교통 요지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 부정형의 토지로 아파트 등 건부지로 이용 중입니다.

주요 도시계획 현황은 다음과 같습니다:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-11-27), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역

* 도로 관련: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 1월 27일 접수된 신한은행 근저당(205,200,000원)이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인되는 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 구본연 (2005-10-07)

* 소유권이전: 송병근 (2011-12-01, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2016-01-27, 205,200,000원, 말소기준권리)

* 압류: 사립학교교직원연금공단 (2021-10-07, 말소)

* 임의경매: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 (2025-07-08, 146,727,069원, 말소)

등기부채권 총액은 205,200,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 물건 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 언급이 있으나, 통상적인 임의경매에서는 말소되는 것이 일반적이며, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상임. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사 등을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 편리한 편입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 산본임광그대가

총 세대수: 170세대

총 동수: 2개동

최고층: 15층

주차: 총 60대 (지상 12대, 지하 6대 - 정보 오류로 보임, 일반적으로 아파트 면적 대비 주차 대수가 더 많음. 상세 정보: 총 172대, 지하 자동 주차 114대, 지상 자동 주차 58대.)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건은 "곡란초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 이는 학생들의 도보 통학에 용이합니다.

주변 학군으로는 곡란중학교, 산본고등학교 등이 있으며, 산본동 지역은 서울대 진학률 등 학업 성취도 면에서 강점을 보이는 지역으로 평가받습니다.

5.2. 편의 시설

가까운 거리에 병원(참이지치과의원, 산본탑정형외과의원 등)이 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 커뮤니티 시설 외에도, 군포문화예술회관, 군포시립산본도서관 등이 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 발행 과정에서 채권이 금융기관으로부터 유동화 전문회사로 이전되었음을 의미합니다. 일반 경매 절차와 큰 차이는 없으나, 채권 관련 정보에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

임대차 관계가 미상으로, 해당 호실에 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 정확한 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 계약 관계를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 위치한 임광그대가 아파트 14층입니다. 지하철 1호선 금정역 및 4호선 산본역 이용이 가능한 교통 요지에 자리하고 있으며, 주변으로 곡란초등학교를 비롯한 교육 시설과 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 2005년에 준공된 170세대 규모의 아파트로, 안정적인 시세 형성이 기대되는 지역입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며 말소기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 군포시 산본동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 전용면적 84.93㎡ (약 25.7평)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 중형 평형.

* 14층의 고층으로 일조권 및 조망이 유리하며, 쾌적한 주거 환경 기대.

* 최근 2026년 4월~6월 실거래가가 50,000만원 ~ 55,000만원 수준으로 형성되어 있으며, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 주변 학군이 우수하여 가족 단위 실수요자에게 매력적.

8.2. 고려 사항

* 유동화 물건으로, 채권 이전 과정 등에 대한 간략한 이해 필요.

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 과정에서의 잠재적 리스크 존재 (현장 확인 필수).

* 향후 부동산 시장 변동성에 따른 투자 수익률 변동 가능성.

* 군포시의 일부 지역에서는 과거 쓰레기 소각장 건설 및 운영과 관련한 논란이 있었으나, 본 건이 위치한 산본동 지역과는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월부터 6월까지 해당 아파트 단지의 실거래가는 50,000만원에서 55,000만원 사이로 형성되었습니다. 감정가는 57,000만원으로 책정되어 있습니다. 본 건은 14층으로 층수가 좋은 편이며, 인수되는 임차인 보증금이 없는 점 등을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 530,000,000원 ~ 560,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.