나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101206 [1] 경기도 의왕시 오전동 27-1 해모로 102동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 ‘의왕초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,경사지붕 지하1층, 지상23층 중 제20층 제2002호로서,
(사용승인일 : 2004.08.30.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 12미터, 서측 및 북측으로 노폭 약 10미터
내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~
12m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부
제한지역), 상대보호구역(2014-03-27)(호성중학교), 상대보호구역(2014-03-27)(호성초등학교
), 상대보호구역(2015-12-14), 절대보호구역(2015-12-14), 절대보호구역(의왕초등학교),
대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제
지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(고천배수구역), 하수처리구역(2022-09
-05)(고천처리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-10)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-감정서에 의하면, 현황 호별위치(명패)와 건축물현황도의 호별위치가 상이함
-현황서에 의하면, 건축물현황도 상 2001호와 2002호의 위치와 명패 상 호별 위치가 바뀐 것은 맞으나 실제 생활은 명패 상 2002호를 기준으로 형성되어 있음(상세 내용은 현황서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101206 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경기도 의왕시 오전동 27-1 해모로 102동 20층2002호

감정가: 492,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (본건의 경매 신청 채권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.14㎡ (약 7.60평)

토지 지분: 25.143㎡ (대지지분)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평) (전용면적)

건물 지분: 59.865㎡ (전용면적)

분양면적 (추정): 84.93㎡ (약 25.69평) (최근 실거래가 정보 기준)

1.3. 감정가 및 채권 현황

감정가: 492,000,000원

등기부채권 총액: 466,585,971원

주요 채권 내역:

* 한국스탠다드차타드은행 근저당 (말소기준권리): 214,300,000원

* 하나캐피탈주식회사 근저당: 222,000,000원

* 주식회사어드벤스대부 가압류: 10,285,971원

* 경기신용보증재단 가압류: 20,000,000원

* 한국주택금융공사 임의경매: 180,697,927원

1.4. 경매 개요

건물 사용승인일: 2004년 08월 30일

총 층수: 23층 (본건 20층)

아파트명: 해모로

동수: 102동

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 의왕시 오전동에 위치하며, '의왕초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한

본건 토지는 부정형의 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 동측 약 25미터, 남측 약 12미터, 서측 및 북측 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 각종 도로와 접합. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (호성중학교, 호성초등학교, 의왕초등학교 등), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존 (2004.10.26)

* 공유자전부지분전부이전 (2004.11.04)

* 소유권이전 (매매, 2006.10.09)

* 근저당권 (한국스탠다드차타드은행, 2015.11.10, 말소기준권리)

* 근저당권 (하나캐피탈주식회사, 2022.02.17, 말소)

* 가압류 (주식회사어드벤스대부, 2025.03.24, 말소)

* 가압류 (경기신용보증재단, 2025.04.14, 말소)

* 임의경매 (한국주택금융공사, 2025.07.02, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2015년 11월 10일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 본 경매 절차가 완료되면, 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권, 갑구의 가압류, 그리고 본건 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있습니다. 그러나 등기부상 해당 지상권에 대한 구체적인 권리자, 내용, 존속기간 등이 명시되지 않아 실제 존재 여부 및 권리 내용 확인이 필요합니다. 이는 중요한 잠재적 위험 요소입니다.

3.4. 임차인 정보 및 분석

본건에 대한 임차인 현황 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가서 요약 정보에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하는지 여부와 보증금, 대항력 유무 등이 불확실합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무에 따라 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 및 관계자 확인을 통해 철저히 파악해야 합니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 466,585,971원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건이 위치한 오전동 일대는 아파트 단지를 중심으로 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있는 주거 밀집 지역입니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

본건 아파트 단지는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 교육 환경

본건 인근에는 의왕초등학교, 호성초등학교, 호성중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 호별 위치 불일치 문제

감정평가서에 따르면, 본건 호별 위치(명패)와 건축물현황도의 호별 위치가 상이한 것으로 파악되었습니다. 건축물현황도 상 2001호와 2002호의 위치가 서로 바뀌어 있고, 명패 상 위치가 실제 생활과 일치한다고 기재되어 있으나, 이는 등기부상 정보와 실제 현황 간의 불일치로, 향후 소유권 행사 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 요소입니다. 상세 내용은 현황서를 참조해야 합니다.

5.2. 임대차 관계 불확실성

앞서 권리분석 섹션에서 언급했듯이, '임대관계 미상'으로 표시되어 있어 실제 임차인 존재 여부 및 보증금, 대항력 유무에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 사전 조사와 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 (미상 정보 등)

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 그 실체와 영향력 확인이 필수적입니다. 또한, 임대차 관계 역시 미상으로 남아있어 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6. 종합 의견

본건은 의왕시의 주요 아파트 단지인 해모로에 위치하며, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 역시 감정가를 상회하는 수준을 보여주고 있어 시세 측면에서 긍정적인 부분이 있습니다. 그러나 호별 위치 상이, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 미확인된 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 의왕시 오전동의 선호도 높은 아파트 단지에 속해 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 492,000,000원이며, 전용면적 59.87㎡ (약 18.11평) 기준입니다. 최근 유사 면적의 실거래가는 52,300,0000원 (5억 2천 3백만원) 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 호별 위치 불일치, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 '소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황 및 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 490,000,000원 ~ 510,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 투자 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 시장 상황 변동 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.