나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52824 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 724-5 시랑하이츠빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(시랑하이츠빌 제3층 제301호)로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일 : 2012.01.05) 외벽 : 치장벽돌 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산공업고등학교), 절대보호구역(안산공업고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 건물 1층에 물품을 보관할 수 물품보관창고(호수 특정 안됨)가 소재하는 바 이해관계인은 필요시 경매업무에 참고하기 바람.(사진참고)

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용중임.
2. 건물 1층에 호수 특정 안 된 물품보관창고 있음.
3. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 정세진)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.04.23. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52824 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 724-5 시랑하이츠빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

토지지분: 35.5359㎡ (약 10.75평)

건물면적: 74.84㎡ (약 22.64평)

건물지분: 74.84㎡ (약 22.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건축물명: 시랑하이츠빌

층수: 5층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2012년 01월 05일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

연면적: 655.96㎡

대지권면적: 284.8㎡

건폐율: 59.38%

용적률: 230.32%

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산공업고등학교), 절대보호구역(안산공업고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 05월 16일자 안산세무서장의 압류 (갑4)

낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 을7: 주택임차권 (정세진, 199,000,000원, 2022-10-31 말소)

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 882,000,000원, 2022-11-28 말소)

* 갑6: 압류 (안산시, 2025-01-06 말소)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 199,000,000원, 2025-07-10 말소)

* 갑8: 압류 (의왕시, 2025-07-14 말소)

등기부채권 총액: 1,081,000,000원 (낙찰자가 인수하는 금액이 아님)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임차인 정세진 승계)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 04일

* 확정일자: 2020년 08월 20일

* 배당신고일자: 2022년 10월 31일

* 대항력: 없음 (임차인 현황 상)

* 참고: 임차인 정세진은 2026년 04월 23일 주택도시보증공사에 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

안산공업고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권 형성 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 주변에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경 조성.

* 안산공업고등학교 인근으로 교육 환경 양호.

5.2. 교통

* 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편리.

* 차량 접근 용이.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않음. (다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'이 존재함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* '대항력있는임차인' 명시와 달리, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 임차권 등기가 말소 예정임.

* 임차인의 확약서 제출로 보증금 인수 문제는 해결된 것으로 보이나, 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 건물 관리 상태

* 건물 1층에 호수 특정 안 된 물품보관창고가 소재하여, 실제 이용 현황 및 소유권 관계 확인 필요.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 다양한 도시계획상의 제한사항(시가지경관지구, 소로2류, 각종 보호구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 안산공업고등학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 주거 편의성이 양호한 편임.

감정가는 208,000,000원이나, 주변 실거래가 시세(약 1억 5백만원 ~ 1억 4천만원) 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요함.

권리분석 상 임차인 관련 문제는 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, '대항력있는임차인' 명시로 인한 잠재적 리스크는 고려해야 함.

건물 1층의 미지정 창고 등 추가 확인 사항 존재.

8. 투자 포인트

* 안산공업고등학교 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 가치 상승 기대.

* HUG의 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 관련 확약서 제출로 낙찰자 인수 부담 최소화.

* 감정가 대비 시세가 낮아, 시세에 근접한 저가 낙찰 시 높은 수익률 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3개월(2026년 3월) 부곡동 일대 다세대주택 거래 사례 분석 결과,

* 73.85㎡ (약 22.3평) 물건이 10,500만원에 거래됨. (약 142만원/㎡)

* 76.9㎡ (약 23.3평) 물건이 12,000만원에 거래됨. (약 156만원/㎡)

* 71.95㎡ (약 21.8평) 물건이 14,000만원에 거래됨. (약 195만원/㎡)

본건(74.84㎡)의 주변 시세는 대략 1억 5백만원에서 1억 4천만원 사이로 형성되어 있음.

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 208,000,000원이나, 이는 최근 주변 시세(최고 14,000만원)보다 약 6,800만원 가량 높은 수준임.

주변 시세와 감정가 간의 큰 괴리, 그리고 '대항력있는임차인' 문구로 인한 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 주변 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

보수적으로 접근하여 시세 최고가에 낙찰 프리미엄을 고려하거나, 감정가의 70~80% 수준에서 검토 가능.

* 감정가 70% 수준: 약 145,600,000원

* 감정가 80% 수준: 약 166,400,000원

* 시세 최고가 14,000만원 + 프리미엄(5~10%) 고려 시: 약 14,700만원 ~ 15,400만원

종합적으로 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정하는 것을 권장함.

인수 보증금은 없는 것으로 분석됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.