나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52823 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1116-25 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '선부중학교' 북측 인근에 위치하는 다세대주택(통칭
서울아트빌) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집하여 소재
하는 주거지대로서 주위에 공원 및 학교 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약600
미터 지점에 달미역(서해선)이 위치함.

건물의 구조

알씨조 평스라브지붕 4층건 내 2층 202호로서
외벽 : 드라이비트, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

선부동 1116-25 :도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:강용준)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.05.21.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52823 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1116-25 2층202호

1.3. 물건 현황

용도: 다세대주택

토지면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

토지지분: 31.820800000000002㎡ (약 9.63평)

건물면적: 62.40㎡ (약 18.88평)

건물지분: 62.395㎡ (약 18.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 기본 정보

감정가: 165,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '선부중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 유사 규모의 다세대주택들이 밀집한 주거지역으로, 공원 및 학교 등이 산재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북서측 직선거리 약 600미터 지점에 달미역(서해선)이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 물건지 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 (갑2, 갑3, 갑4)

- 주택임차권 (을7, 강용준, 금136,800,000원, 2024-05-17 접수)

- 압류 (갑5, 영등포세무서장, 2023-10-23 접수, 말소기준권리)

- 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 136,800,000원, 2025-07-10 접수)

- 압류 (갑7, 부천시, 2025-09-29 접수)

등기부 채권 총액은 136,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 강용준)

* 보증금: 136,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-13

* 확정일자: 2022-03-29

* 배당신고일자: 2024-05-17

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: '주택도시보증공사(임차인:강용준)'로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.05.21.자)가 제출되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(2023-10-23자 압류)보다 늦게 설정된 주택임차권(2024-05-17 접수)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인이 제출한 확약서에 따라 대항력이 포기되었으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 비교

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월, 선부동 1088-4 소재 '엘리시안' (2025년 건축, 65.43㎡) : 37,900만원 (약 579만원/㎡)

- 2026년 3월, 선부동 1108-16 소재 '동산맨션B동' (2011년 건축, 80.8㎡) : 15,800만원 (약 195.5만원/㎡)

- 2026년 3월, 선부동 1130-18 (1994년 건축, 33.3㎡) : 6,700만원 (약 201.2만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건의 감정가 165,000,000원 (약 264.4만원/㎡)은 최근 거래된 older 다세대주택(195.5-201.2만원/㎡)보다 높은 수준이나, 신축 다세대주택(엘리시안, 579만원/㎡)보다는 낮은 수준입니다. 이는 본건의 감정가가 최신 시장가격을 반영하면서도, older 건물들의 거래가격을 고려했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 신축 대비로는 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 선부중학교가 소재하며, 안산화정초등학교도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

초기 특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 주택도시보증공사와 임차인 강용준이 제출한 확약서를 통해 대항력이 포기되었고 보증금 인수 의무가 없음을 명확히 하였습니다. 이는 법적으로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 집행 과정에서의 만전을 기하기 위한 추가적인 법률 검토는 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정가가 인근 older 다세대주택의 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 또한, 내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 의무가 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가는 최근 older 거래 사례보다는 높으나, 신축 빌라 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 포기 및 보증금 인수 부담 없음: 임차인 관련 리스크가 해소되어 낙찰자의 부담이 현저히 줄어듭니다.

* 양호한 입지 조건: 선부동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 교통시설이 인접해 있습니다.

* 합리적인 감정가: 신축 빌라 시세 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 0원임을 감안할 때, 최근 older 다세대주택 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

시세 분석 결과, 감정가가 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 낙찰을 목표로 하되 과도한 경쟁을 피하기 위해 감정가 대비 85%~90% 수준인 약 140,000,000원 ~ 148,500,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.