나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31429 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 206 뉴한화타운하우스 1동 1,2층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 ""신복3리마을회관"" 북서측 인근에 위치며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하나 그 거리와 배차간격 등으로 보아 대중교통편의도는 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트위 아스팔트슁글지붕 2층내 1,2층 단위세대로
외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭4~5m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14) 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31429 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 206 뉴한화타운하우스 1동 1,2층103호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 178.98㎡ (약 54.14평)

토지지분: 178.98㎡ (약 54.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.22㎡ (약 21.54평)

건물지분: 71.22㎡ (약 21.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트위 아스팔트슁글지붕 2층 내 1,2층 단위세대

건축년도: 2009-2010년경 (건축물표제부상 사용승인일 2010-12-15 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복3리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반환경 보통임. [cite: 본문]

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하나 그 거리와 배차 간격 등으로 보아 대중교통 편의도는 다소 불편한 편임. [cite: 본문]

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중임. [cite: 본문]

본건 동측으로 폭 4~5m의 포장도로와 접함. [cite: 본문]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 자연보전권역(수도권정비계획법), 공장설립승인지역(수도법), 하수처리구역(양평하수처리구역), 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당함. [cite: 본문]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 454,000,000원

말소기준권리: 2016-12-30 접수된 경서농업협동조합 근저당권 (금 228,000,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음 또는 미등기) [cite: 본문]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전*성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 전*은

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-04

확정일자: 2025-10-13

배당신고일자: 2025-10-13

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 공부와의 차이

해당사항 없음. [cite: 본문]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 동일 단지 내 또는 인접한 "노브힐빌라"의 최근 매매 사례(2024년 10월)를 기준으로 시세 파악이 가능함. 해당 사례들은 건축 연도 2019년, 전용면적 약 67.73㎡(약 20.49평) 기준으로 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 거래되었음. [cite: 본문]

4.2. 거래 동향

최근 2024년 10월에 유사한 면적의 주택들이 17,000만원에서 18,000만원 사이에서 직거래 및 중개거래가 이루어졌음. [cite: 본문]

4.3. 용도별 가치

본건은 다세대주택으로, 주거 목적의 가치를 지니고 있음. 토지면적이 178.98㎡(약 54.14평)으로 넓은 편이며, 건물 면적 71.22㎡(약 21.54평) 대비 토지 지분이 높아 장기적인 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용은 양평군 옥천면 소재지 또는 인근 지역을 통해 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

인근 학교로는 옥천초등학교 등이 있으며, 양평군 내 중고등학교 이용이 가능함. [cite: 본문]

5.3. 주변 혐오시설 검색 결과

주변 지역은 아름다운 자연환경과 함께 "혐오시설 없는 청정지역"으로 언급되고 있음. [cite: 본문]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건 등기부상 채권 총액이 4억 5천만원 이상으로 감정가 2억 2천만원 대비 높아, 경매 진행에 따른 법적 절차가 복잡하게 이루어졌을 가능성이 있음. 그러나 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없음.

6.2. 현황 조사

건축물대장과 등기부상 내용에 차이는 없는 것으로 파악됨. [cite: 본문] "임대관계 미상"으로, 임차인 외 다른 점유자가 있는지 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

건축년도가 2009-2010년경으로, 약 15년 이상 경과한 건물임. 따라서 내부 마감재 및 설비의 노후화 가능성을 고려해야 함.

6.4. 주변 환경

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 토지이용계획 상 다양한 개발 제한 사항이 존재함. [cite: 본문]

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점

* 넓은 토지 지분 (178.98㎡/약 54.14평)은 주택 가치 외에 토지 가치 상승 잠재력을 제공함.

* 주변이 혐오시설 없는 청정지역으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음. [cite: 본문]

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없음.

7.2. 물건의 약점

* 건물 연식(2009-2010년경)에 따른 노후화 및 리모델링 필요성.

* 대중교통 접근성이 다소 불편함. [cite: 본문]

* 토지이용계획 상 여러 제한 사항이 존재함.

8. 투자 포인트

8.1. 차별화된 장점

넓은 토지 지분 대비 낮은 건물 면적은, 향후 토지 활용 가능성을 염두에 둔 투자자에게 매력적일 수 있음. 양평군의 서울 접근성 개선은 지역 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음. [cite: 본문]

8.2. 시세 대비 저평가 가능성

최근 유사 면적의 신축 건물(2019년식)이 1억 7천만원~1억 8천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2009-2010년식)의 감정가 2억 2천만원은 다소 높게 책정된 것으로 보임. 그러나 신축 건물과의 시세 차이를 감안하고, 토지 가치를 고려하면 적정 입찰가를 통해 시세 차익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

유사 면적의 신축 건물(2019년식)이 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에 거래되었음을 감안하면, 본건(2009-2010년식, 71.22㎡)은 신축 대비 감가분을 반영하되, 넓은 토지 지분과 양평 지역의 개발 가능성을 고려하여 보수적으로 산정함. 감정가(220,000,000원)와 주변 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 보증금을 제외한 인수금액이 없다는 점을 감안하면 185,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

9.2. 권리 인수 비용 고려

본건은 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 권리 인수 비용은 0원임.

9.3. 최종 제안가

현 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여, 190,000,000원 ~ 200,000,000원을 적정 입찰가 범위로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.