나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52405 [1] 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리비타워 10층 비-1001호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 하남풍산역 등이 소재하여 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 10층 비-1001, 비-1002, 비-1003, 비-1004, 비-1010, 비-1011 이상 6개호로서,
사용승인일 : 2021.06.02.
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감,
창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

기호(1) ~ 기호(6) 공히, 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건물 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍산동 595-1, 595-2 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임.
나. 본건 건축물대장상 지하층이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하주차장(건축물대장 별도 존재) 등이 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52405 (1)

용도: 지식산업센터

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물명: U-테크밸리 비-1001호 (10층)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 10층

사용승인일: 2021년 06월 02일

이용상태: 공장(지식산업센터)

외벽: 강화유리 및 석재붙임 등 마감

창호: PVC샷시 등

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지 및 소방, 냉난방 설비 등

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리 비-1001호 (10층)

새주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25 (풍산동)

1.3. 물건 현황

토지면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

건물면적: 91.06㎡ (약 27.55평)

토지 지분: 22.6691㎡ (약 6.86평)

건물 지분: 91.06㎡ (약 27.55평)

총 토지+건물 면적: 113.73㎡ (약 34.41평)

건축물 총 연면적: 88,504.12㎡

총 호실 수: 790개 호실

1.4. 감정가

감정가: 422,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "풍산고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위에는 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형 판매시설(코스트코) 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 하남풍산역 등이 소재하여 교통사정은 양호합니다.

2.3. 인접 도로

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 상대보호구역(세부내용 교육지원청 별도 확인 요망)

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1: 하나은행 근저당권 (2021-08-09 접수, 1,501,200,000원) - 말소기준권리

3.2. 기타 권리 사항 (모두 말소 예정)

* 갑2: 구스타주식회사 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-08-09 접수)

* 갑3: 기술보증기금 가압류 (2023-07-27 접수, 565,500,000원)

* 갑4: 농협은행주식회사 가압류 (2023-10-16 접수, 437,671,947원)

* 갑6: 주식회사제넨셀 가압류 (2023-12-18 접수, 300,000,000원)

* 갑7: 하남시 압류 (2024-05-22 접수)

* 갑9: 이에이에스제삼차유동화전문 임의경매 (2025-06-18 접수, 1,422,376,223원) - 본 경매 사건

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 문구가 있으나, 별도 지상권 설정 정보는 확인되지 않아 특이사항으로 기재합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타: 임대관계 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본 건이 위치한 지역은 대규모 지식산업센터, 상가, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 대형 판매시설(코스트코) 등이 밀집한 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 지식산업센터 특성

* 본 건은 지식산업센터 용도로 이용 중이며, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 현대적인 건축 구조와 시설을 갖추고 있으며, 총 6개 동, 790개의 호실로 구성된 대규모 단지입니다.

* 지하 주차장이 마련되어 있으며, 약 668대 주차가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 코스트코와 같은 대형 판매시설이 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 풍산고등학교 및 예솔유치원이 인근에 위치하고 있습니다.

* 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자 및 관리 문제

* 2021년 6월 사용승인된 신축 건물이나, 준공 후 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 미세한 하자에 대한 점검이 필요합니다.

* 대규모 지식산업센터 단지의 경우, 공용부 관리 상태 및 향후 관리비 상승 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대 공실 및 명도

* 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 대상 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

* 지식산업센터는 경기 상황 및 업종에 따라 공실률이 변동될 수 있으므로, 임대 수요 및 공실 위험에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 경매로 이어졌다는 점을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

* 주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 주변에 대규모 주거 및 상업 시설과 함께 환경 기초 시설(하수처리, 폐기물 처리 등)을 지하화하고 공원화한 '하남 유니온파크'가 인근에 위치하고 있습니다. 이러한 시설은 현대적인 설계로 혐오시설 인식을 개선하고 지역 명소로 자리 잡은 사례입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 U-테크밸리 비-1001호 지식산업센터로, 지하철 5호선 하남풍산역 역세권에 위치하며 대규모 상업 및 업무시설과 인접하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 2021년 사용승인이 된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점과 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 점은 향후 명도 및 관리 측면에서 신중한 검토가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단되나, 시장 상황 및 개별 물건의 현황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 5호선 하남풍산역 역세권, 차량 접근성 양호.

* 뛰어난 입지: 대규모 지식산업센터, 상업, 업무시설 밀집 지역.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 현대적인 시설 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

* 배후 수요 풍부: 주변의 다양한 산업 및 상업 시설 종사자들을 대상으로 한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 422,000,000원

* 건물 전용 면적: 91.06㎡ (약 27.55평)

* 토지 지분 면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

* 총 면적: 113.73㎡ (약 34.41평)

인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상이므로 실제 임대차 현황 및 명도 가능성에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 내부 상태 및 향후 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 신축 건물이면서 권리상 문제가 없는 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 시세 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 현장 조사 및 시세 분석을 통해 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.