나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56800 [1] 경기도 용인시 처인구 유방동 935 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동소재""윗버드실마을""북서측 인근에 위치하며
본건 주위는 농경지,임야,근린새활시설,주택등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지에 소재한 부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용하였음.

인접 도로상태

동측에 세로의 포장도로를 진입도로로 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<
물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<
환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철근콘크리트조 경사지붕 2층으로
외벽 : 적벽돌쌓기
내벽 : 벽지도배등 인테리어마감
창호 : 페어글라스 목재 및 사쉬창호
(3) 연와조 경사지붕 단층으로
외벽 : 적벽돌쌓기
내벽 : 벽지도배등 인테리어마감
창호 : 페어글라스 및 사쉬창호

이용상태

(2) 1층은 음식점,2층은 주택용임
(3) 음식점 및 창고용임

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적및 건물개황도 참조

공부와의 차이

(2)는 공부상용도가 2층주택이나 현황은 음식점
(3)은 공부상용도가 단층 창고이나 현황은 1층 음식점용으로 사용하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2,3 제시외 건물 포함
- 목록2 공부상 용도가 2층 주택이나 현황은 음식점이고, 목록3 공부상 용도가 단층 창고이나 현황은 1층 음식점으로 사용하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56800 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 유방동 935

용도: 근린주택

감정가: 1,137,142,560원

토지면적: 902.00㎡ (약 272.86평)

건물면적: 260.24㎡ (약 78.73평)

건물 제시외면적: 150.00㎡ (약 45.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO (안양중부새마을금고)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 유방동에 소재하며, "윗버드실마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 농촌지대입니다.

토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용되었습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다.

본건 토지는 동측의 세로 포장도로를 진입로로 이용하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 김기석(2003-11-25), 박정귀(2011-02-25), 하미경(2017-12-29, 일부 이전)

- 근저당권: 안양중부새마을금고 (2021-05-11, 채권최고액 852,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 용인세무서장 (2023-12-05, 박정귀 지분 압류), 용인시 (2025-07-09, 박정귀 지분 압류)

- 임의경매개시결정: 안양중부새마을금고 (2025-07-09, 수원지방법원 2025타경56800, 채권액 841,732,237원)

등기부채권 총액은 852,000,000원입니다.

본 경매 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 박정귀

보증금: 150,000,000원

차임: 4,400,000원

전입/사업자등록일: 2010-07-27

대항력: 있음

주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 150,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. (다만, 경매 절차상 보증금 전부가 인수되지 않을 수도 있으나, 권리분석 시에는 잠재적 인수 보증금으로 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

제공된 주변 시세 자료는 주로 '다세대' 주택 위주로, 본건의 '근린주택'과는 성격이 다소 다릅니다. 그러나 이를 통해 지역 내 부동산 시장 동향을 파악할 수 있습니다.

최근 유방동 지역의 다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 초원빌라 (1990년식): 2026년 7월 13일, 2,950만원 (전용면적 36.075㎡)

- 광일빌라9차 (1995년식): 2026년 7월 8일, 1억 1,400만원 (전용면적 50.36㎡)

- 성인빌라(5,6,7동) (1992년식): 2026년 7월 7일, 1억 2,900만원 (전용면적 59.4㎡)

이는 다세대 주택 기준의 단위 면적당 가격이며, 본건 근린주택은 대지 면적(902㎡)이 넓고 상가 용도로 활용될 수 있어 단순 비교는 어렵습니다. 감정가는 11억 3천만원대로, 해당 지역 내 주택 시세 대비 높은 편으로 보입니다. 이는 토지 가치 및 상업 시설로서의 잠재력을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 농경지, 임야, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 외부 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인: 박정귀 임차인은 2010년부터 거주하고 있으며, 1.5억 원의 보증금을 가지고 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있으며, 명도 과정에서 갈등 요인이 될 수 있습니다.

- 공부상 용도와 현황 불일치: 건물(2)는 공부상 2층 주택이나 현황은 음식점으로, 건물(3)은 공부상 단층 창고이나 현황은 1층 음식점으로 사용되었습니다. 이는 추후 용도 변경, 이행강제금 부과, 또는 원상 복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

- 토지 이용 계획 및 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 각종 규제가 적용되어 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

- 높은 채무 총액: 근저당권 및 압류 등 채무 총액이 약 17억 원으로 감정가(약 11.37억 원)를 초과합니다. 이는 경매 절차 진행에 변수가 될 수 있으며, 임차인의 보증금이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

- 혐오시설 존재 가능성: 구글 검색 결과, 해당 지역(처인구 유방동) 인근에 군사시설(지상작전사령부)이 위치하며, 과거 쓰레기 소각장, LNG 발전소 건설 등으로 인한 환경 문제에 대한 지역 주민들의 우려가 제기된 바 있습니다. 직접적인 혐오시설로 보기 어렵거나, 위치에 따라 영향이 다를 수 있으나, 입지 분석 시 고려할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 근린주택으로, 상업시설(음식점) 및 주택으로 활용된 이력이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 강화된 토지 이용 규제, 그리고 채무 총액이 감정가를 초과하는 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 1.5억 원은 인수 또는 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 복합 용도로 활용 가능한 지역에 위치하며, 토지 활용 가치 또한 존재합니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 대지 면적: 902㎡의 넓은 토지는 향후 다양한 용도로 활용 가능성을 높입니다.

- 복합 용도 가능 지역: 도시지역, 성장관리계획구역(복합형)으로 상업 및 주거 용도의 복합 활용이 가능합니다.

- 상가 및 주택 동시 운영 가능성: 현재 음식점 및 주택으로 이용된 이력은 향후에도 상가와 주택을 겸한 복합 수익형 부동산으로 개발할 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,137,142,560원입니다.

이러한 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(150,000,000원) 인수 가능성, 공부상 용도와 현황 불일치로 인한 추후 비용 발생 가능성, 그리고 높은 채무 총액 대비 감정가의 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 이러한 리스크가 큰 물건의 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 약 85% 수준을 희망 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 960,000,000원 ~ 1,000,000,000원

이는 감정가 및 제반 사항을 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 협의, 법원 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 및 건물 용도 불일치 문제 해결을 위한 추가 비용을 반드시 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.