나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56855 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 183 빌폴라리스 에이동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 단독 및 다세대주택, 학교, 각종 편의시설이 혼재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등을 보아 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등임

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재감지기 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 지상에 자주식 주차시설 되어있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 3. 24.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56855 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 183 빌폴라리스 에이동 4층402호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

* 건물면적: 45.94㎡ (약 13.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 "둔전제일초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 물건 인근은 아파트, 단독 및 다세대 주택, 학교, 각종 편의시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 자주식 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 수원지방법원 2025타경56855 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리(2025타경56855 강제경매개시결정) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2022-09-08

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자와 임차권등기 채권은 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 인수조건 변경 확약서가 2026년 3월 24일 자로 제출되었습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원 2025타경56855 강제경매개시결정 (등기부상 접수일자 2025-07-10)

* 기타 말소되지 않는 권리: 해당 없음 (확약서에 따라 임차권 인수 부담 없음)

1.3. 상권분석

* 입지: "둔전제일초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설과 주거 및 상업 시설이 복합된 지역입니다.

* 편의시설: 다양한 편의시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 교통: 버스 정류장 이용이 편리하고 차량 접근성도 우수하여 유동인구 및 잠재적 임차인 확보에 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "둔전제일초등학교"가 근거리에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의: 마트, 병원 등 각종 편의시설이 인근에 밀집해 있어 일상생활이 매우 편리합니다.

* 교통: 단지 앞으로 도로가 잘 정비되어 있고 대중교통 이용도 수월하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트, 단독/다세대 주택 등 다양한 주거 형태와 함께 오피스텔이 공존하는 안정적인 주거 지역입니다.

* 건물설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 함께 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비가 갖추어져 있어 편리하게 거주 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 부담 없음: 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매각기일 전에 제출된 채권자와 임차인 간의 확약서에 따라 매수인에게 임대차보증금 인수 의무가 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요소가 해소되었음을 의미합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로 3류 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(군사기지), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인/단독주택 등) 등 다양한 용도 제한 및 규제가 존재하므로, 사전에 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 빌폴라리스 오피스텔로, 쾌적한 주거 환경과 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 특히, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재함에도 불구하고 관련 확약서 제출로 인해 매수인의 임대차보증금 인수 부담이 완전히 소멸되어 권리관계가 매우 명확하다는 점이 큰 장점입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있으며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차권 인수 부담이 없어 투자 리스크가 최소화되었습니다.

* 입지적 장점: 학교 및 편의시설이 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 향후 현 시세 분석 및 최적 입찰가 산정을 통해 높은 수익률 달성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 시세 분석:

* 본 물건과 유사한 면적(45.94㎡)의 빌폴라리스 오피스텔 시세 조사 결과, 최근 매매가는 대략 190,000,000원에서 220,000,000원 사이로 파악됩니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설이나 부정적 영향을 줄 만한 요소는 확인되지 않았습니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 0원

* 감안 시, 본 물건의 시세 및 권리관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 수준인 210,000,000원을 기준으로 보수적으로 205,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.