나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56738 [1] 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 ""창의고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
소매 점포, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치 및
운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층, 5층 중 제1층 제111호, 제112호로서,
(사용승인일 : 2019.08.23.)

외벽 : 벽돌 치장쌓기, 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 석고 판넬 및 강화유리 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1): 공실, 기호(2) : 음식점(포슈아)으로 이용중임

설비내역

본 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 각각 중로와 접하며 동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)
3-356)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(일반도로, 동탄2지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56738 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

감정가: 780,000,000원

공부와의 차이: 해당사항 없음.

기타사항: 없음.

1.2. 건물 정보

건물명: 호반프라자 1층 111호

사용승인일: 2019.08.23

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층, 5층 중 제1층 (제111호, 제112호)

외벽: 벽돌 치장쌓기, 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 등 마감.

내벽: 석고 판넬 및 강화유리 마감.

창호: 샷시 창호임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

1.3. 토지 정보

소재지: 경기도 화성시 산척동 787-1

용도: 근린상가

토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

토지지분: 16.59㎡ (약 5.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

1.4. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건 건물(1층 111호, 112호)은 2019년 8월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물임. 외벽은 벽돌 치장쌓기, 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 석고 판넬 및 강화유리로, 창호는 샷시로 마감되었음. 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "창의고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 소매 점포, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임. "호반프라자"는 2019년 준공된 건물로 총 35호/세대, 5층 규모임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황은 무난함. 본건은 북측 및 서측, 남측으로 각각 중로와 접하며 동측으로 보행자도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 준주거지역(동탄2지구)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로3류, 중로1류, 중로3류에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매정보

채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행 중임.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 및 기타 권리)

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 1일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리로는 다음과 같음:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사드림개발산업)

* 갑4: 소유권이전 (김동림)

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (중소기업은행)

* 갑6: 압류 (군포시)

* 갑7: 임의경매 (농업협동조합자산관리회사)

* 갑8: 압류 (남양주시)

* 갑9: 압류 (예산세무서장)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 마리엠에이엠주식회사(김홍덕)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-01-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있음.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,223,154,040원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 화성시 산척동 일대는 아파트 단지, 소매 점포, 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역임. 이는 주거지 배후 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있음을 시사함. 동탄2신도시는 동탄역을 중심으로 개발되고 있으며, 산척동 역시 중심상업지역과 인접하여 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 업종 및 이용 현황

감정평가요약에 따르면, 본건 건물(1층 111호, 112호) 중 일부(기호(2))는 음식점(포슈아)으로 이용 중이며, 다른 일부(기호(1))는 공실 상태임. 이는 상가로서의 일반적인 이용 형태를 보여줌.

4.3. 주변 시설 정보

창의고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있음. 동탄2신도시 내 산척동 중심상가 및 카림애비뉴3차 등이 인접해 있어 상업 시설 이용이 편리함.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 소매 점포 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, "창의고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋음.

5.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 중로 및 보행자 도로에 접하고 있어 교통망이 양호함. 간선도로 접근성과 노선버스 이용 편의성을 고려할 때 대중교통 이용 또한 무난한 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재하므로, 인수 시 추가적인 부담이나 제약이 발생할 수 있음.

6.2. 임차인 관련 주의사항

본건에는 '마리엠에이엠주식회사(김 )'라는 임차인이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 파악됨. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있지 않아 향후 배당 절차 진행 시 권리 관계가 복잡해질 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. 임대관계는 미상임.

6.3. 공실 및 기타

감정평가서상 본건과 유사한 건물(기호(1))이 공실 상태로 파악되어, 공실 리스크를 고려해야 함. 또한, 다수의 압류 및 가압류 내역이 등기부상 존재하였으나, 모두 말소 예정 권리로 확인됨.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인 5년차의 비교적 신축 상가 건물로, 경기도 화성시 산척동의 창의고등학교 인근에 위치하여 주거 배후지와 교육시설을 갖춘 입지 조건을 지니고 있음. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 상업 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상권 형성이 가능함. 권리 관계상 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정이나, 지상권의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 임차인은 대항력이 없으나, 확정일자 등이 누락된 점은 유의할 필요가 있음. 일부 공실이 존재하는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 신축 상가 건물 (2019년 준공)

* 동탄2신도시 내, 창의고등학교 인근의 우수한 입지

* 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 배후 수요 확보

* 양호한 교통 접근성 및 도로망

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 780,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 상 인수되는 권리(지상권)의 유무, 임차인의 대항력 여부, 주변 시세, 향후 공실 가능성 및 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.