나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56779 [1] 경기도 화성시 남양읍 온석리 39 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 온석리 소재 ""온석1통마을회관"" 북서측 근거리에 소재하는 토지로서 부근은 중ㆍ소형 공장 및 창고, 농경지, 농가주택 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 평지로서 기준시점 현재 토목공사중임.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

---.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 답이나, 기준시점 현재 토목공사중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 공부상 지목은 '답'이나, 현재 토목공사를 진행중임. 2026.3.16.자 남양읍장 사실조회 회신에 따르면, 전용 허가를 얻지 않고 토지현황이 변경되어 매수 이전시 원상복구가 필요함.
2. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56779 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 권OOOOOOOOOOOOO (권서우)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 온석리 39

용도: 답 (전, 답 등 농지를 개량하여 사용하기 위한 토지)

토지 면적: 1779.00㎡ (약 538.14평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 930,417,000원

토지 면적: 1779.00㎡ (약 538.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

* 중복 사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 온석리 소재 "온석1통마을회관" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소형 공장, 창고, 농경지, 농가주택 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지 동측으로는 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역 (산업관리)

* 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한)

* 성장관리권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자 2025-06-16, 채권액 720,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 을2 강제경매 (권서우) 등은 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다. (단, '지상권개요:'라는 항목이 있으나 상세 내용 부재)

* 소유권 변동 이력: 다수의 소유권 이전 및 경정 등기가 확인됩니다. (이정숙 외 7명 → 조해자 외 2명 → 신희구 → 김숙희 → 김문영)

* 강제경매 개시 결정: 채권자 권서우 (접수일자 2025-07-09, 채권액 373,161,643원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보에 의하면 인수할 임차인이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 1,093,161,643원 (근저당 720,000,000원 + 강제경매 373,161,643원)입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화성시 남양읍 온석리 일대는 계획관리지역으로, 중소형 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 인근 지역에서는 산업단지 조성 및 도시 개발 계획 등이 진행될 가능성이 있어, 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

4.2. 개발 현황

화성시 남양읍 온석리 인근에서는 산업 및 물류 관련 시설 개발이 활발한 편입니다. (검색 결과 '개발행위 허가 악용한 불법 토석 채취' 관련 보도 확인). 구체적인 지역 개발 계획 및 인허가 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

"온석1통마을회관"이 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 농경지 및 주택지, 공장지대가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 중소형 공장, 창고, 농경지, 농가주택 등이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 해당 지역에서 "불법 토석 채취" 관련 보도가 있었으며, 이는 토지 개발 또는 이용과 관련하여 주의가 필요한 부분입니다. 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지법 관련 문제

* 공부상 지목은 '답'이나, 현재 토목 공사가 진행 중입니다.

* 2026년 3월 16일자 남양읍장의 사실조회 회신에 따르면, 전용 허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경되어 매수 이전 시 원상복구가 필요할 수 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 제출 의무

* 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않아 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

* 본 사건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있으나, 현재 가장 큰 리스크는 공부상 '답'인 토지에 허가 없이 토목 공사가 진행 중이라는 점입니다. 이로 인해 매수 후 원상복구 의무가 발생할 가능성이 높아, 예측 불가능한 추가 비용이 발생할 위험이 매우 큽니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환이라는 직접적인 금전적 손실로 이어질 수 있습니다. 복잡한 소유권 변동 이력과 중복 사건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 호재 발생 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 산업단지 개발 등과 연계하여 개발 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 930,417,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 위에 명시된 심각한 리스크(원상복구 비용, 농지법 관련 제재, 불법 토석 채취 관련 문제점 등)와 주변 시세, 실제 개발 가능성, 그리고 향후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 현장 답사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 상세한 위험 분석 및 실사(Due Diligence)를 진행한 후 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56779 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 권OOOOOOOOOOOOO (권서우)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 온석리 39

용도: 답 (전, 답 등 농지를 개량하여 사용하기 위한 토지)

토지 면적: 1779.00㎡ (약 538.14평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 930,417,000원

토지 면적: 1779.00㎡ (약 538.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

* 중복 사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 온석리 소재 "온석1통마을회관" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소형 공장, 창고, 농경지, 농가주택 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지 동측으로는 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역 (산업관리)

* 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한)

* 성장관리권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자 2025-06-16, 채권액 720,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 을2 강제경매 (권서우) 등은 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다. (단, '지상권개요:'라는 항목이 있으나 상세 내용 부재)

* 소유권 변동 이력: 다수의 소유권 이전 및 경정 등기가 확인됩니다. (이정숙 외 7명 → 조해자 외 2명 → 신희구 → 김숙희 → 김문영)

* 강제경매 개시 결정: 채권자 권서우 (접수일자 2025-07-09, 채권액 373,161,643원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보에 의하면 인수할 임차인이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 1,093,161,643원 (근저당 720,000,000원 + 강제경매 373,161,643원)입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화성시 남양읍 온석리 일대는 계획관리지역으로, 중소형 공장, 창고, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근 지역에서는 산업단지 조성 및 도시 개발 계획 등이 진행될 가능성이 있어, 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

4.2. 개발 현황

화성시 남양읍 온석리 인근에서는 산업 및 물류 관련 시설 개발이 활발한 편입니다. (검색 결과 '개발행위 허가 악용한 불법 토석 채취' 관련 보도 확인). 구체적인 지역 개발 계획 및 인허가 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

"온석1통마을회관"이 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 농경지 및 주택지, 공장지대가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 중소형 공장, 창고, 농경지, 농가주택 등이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 해당 지역에서 "불법 토석 채취" 관련 보도가 있었으며, 이는 토지 개발 또는 이용과 관련하여 주의가 필요한 부분입니다. 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지법 관련 문제

* 공부상 지목은 '답'이나, 현재 토목 공사가 진행 중입니다.

* 2026년 3월 16일자 남양읍장의 사실조회 회신에 따르면, 전용 허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경되어 매수 이전 시 원상복구가 필요할 수 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 제출 의무

* 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않아 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

* 본 사건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있으나, 현재 가장 큰 리스크는 공부상 '답'인 토지에 허가 없이 토목 공사가 진행 중이라는 점입니다. 이로 인해 매수 후 원상복구 의무가 발생할 가능성이 높아, 예측 불가능한 추가 비용이 발생할 위험이 매우 큽니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환이라는 직접적인 금전적 손실로 이어질 수 있습니다. 복잡한 소유권 변동 이력과 중복 사건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 호재 발생 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 산업단지 개발 등과 연계하여 개발 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 930,417,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 위에 명시된 심각한 리스크(원상복구 비용, 농지법 관련 제재, 불법 토석 채취 관련 문제점 등)와 주변 시세, 실제 개발 가능성, 그리고 향후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 현장 답사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 상세한 위험 분석 및 실사(Due Diligence)를 진행한 후 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.