나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1429 [1] 경기도 용인시 기흥구 고매동 352-79 매화향기가 4동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 ""기흥동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 지상5층건 내 제4동 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2016.03.22)
외벽: 인조석 타일 붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 대지권의 목적인 토지의 표시에 포함되지 아니한 1필지(고매동 352-99)가 있으며, 등기사항전부증명서상 2022년 12월 29일에 대지권 표시등기 전부말소 되었는바, 경매진행시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 표시에 포함되지 아니한 1필지(고매동 352-99)가 있으며, 등기사항전부증명서상 2022년 12월 29일에 대지권 표시등기가 전부 말소되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1429 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 고매동 352-79, 매화향기家 4동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2016년 3월 22일

감정가: 1억 7,700만원

토지 면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

건물 면적: 44.91㎡ (약 13.59평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 "기흥동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로 상태: 본 건 건물 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을2 (2016.11.30.) 서울축산업협동조합 근저당권 159,600,000원

총 등기부채권액: 199,346,415원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 내용상 없음. (단, 지상권에 대한 상세 정보는 없어 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

권리분석 요약: 본 건의 등기사항전부증명서상 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(을4 근저당, 갑9 가압류, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 인수 없이 깨끗한 등기상태의 소유권을 취득할 수 있음.

4. 상권분석

주변 상권: 대상 물건은 주거지역 내 위치하며, 소규모 근린생활시설이 일부 혼재되어 있음. 대형 상업시설이나 번화가와는 다소 거리가 있으며, 지역 내에서의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 수준임.

주변 건물 및 단지 정보: 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)를 분석한 결과, 다음과 같은 매매 사례가 있음.

* 동산빌라1차 (1996년 준공, 다세대, 59.66㎡): 2026년 2월 8,500만원 거래 (약 18.05평, 평당 약 472만원)

* 동산빌라2차 (1996년 준공, 다세대, 80.04㎡): 2025년 11월 11,000만원 거래 (약 24.21평, 평당 약 458만원)

* 기흥현대빌라 (1996년 준공, 연립, 175.25㎡): 2026년 5월 50,000만원 거래 (약 53.01평, 평당 약 943만원)

분석: 제공된 주변 시세 정보는 주로 1996년에 준공된 건물들로, 본 건(2016년 준공)보다 연식이 오래되었음. 본 건은 신축에 가까운 건물임에도 불구하고, 유사한 면적의 오래된 건물들의 거래가로만 볼 때, 실제 시장 가치는 감정가(1억 7,700만원)를 기준으로 신중하게 평가할 필요가 있음. 연립주택인 기흥현대빌라의 가격은 주택 유형이 달라 직접적인 비교는 다소 어려움.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 기흥동 행정복지센터가 위치하며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

교통: 차량 접근이 편리하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이함.

주변 시설: 일반적인 주거지역의 편의시설 이용이 가능하며, 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 해당 지역은 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼재하는 지역 특성을 가지고 있음.

6. 잠재적 리스크

대지권 관련 불일치 및 말소: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 표시에 포함되지 아니한 1필지(고매동 352-99)가 존재하며, 2022년 12월 29일 대지권 표시등기가 전부 말소된 점은 중요한 확인 사항임. 이는 대지권 사용에 제약이 있을 수 있으며, 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 반드시 경매 진행 시 면밀히 재확인해야 함.

내부 확인 불가: 현재 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태 및 관리 상태를 직접 확인할 수 없음. 이는 향후 명도 과정 및 내부 수리 필요성 등에서 변수로 작용할 수 있음.

임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 확인되지 않아, 인수되는 권리가 없는 임차인일지라도 실제 점유 관계나 명도 관련 변수가 있을 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 2016년 사용승인을 받은 비교적 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 권리상 인수 부담이 없어 깔끔한 등기 상태로 매각될 예정임. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로, 지역 내 기본적인 생활이 가능한 환경임. 가장 큰 리스크 요인은 대지권 관련 공부상 불일치 및 등기 말소 사실이며, 이는 반드시 사전 확인 및 전문가 상담을 통해 리스크를 정확히 파악해야 함. 제공된 주변 시세 정보는 본 건과 연식이 많이 차이가 나므로, 이를 직접적인 참고 가격으로 삼기에는 한계가 있음. 따라서 감정가(1억 7,700만원)를 중심으로 본 건의 실제 시장 가치를 재평가할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 노후된 타 건물 대비 감가상각이 적고 선호도가 높을 것으로 예상됨.

권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 안전한 소유권을 취득할 수 있으며, 인수되는 보증금도 없음.

도시형생활주택 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 도시형생활주택의 수요는 꾸준히 유지될 가능성이 있음.

시장 가치 재평가 기회: 제공된 주변 시세 데이터가 오래된 건물 위주이므로, 신축 건물에 대한 시장 가격 재평가를 통해 투자 가치를 발굴할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 1억 7,700만원으로 책정되어 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고 건물 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상되나, 대지권 관련 특이사항 및 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

제공된 주변 시세 데이터(JSON)는 대부분 1996년 준공된 건물들이어서 본 건(2016년 준공)과 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 함께 본 건의 실제 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 경우가 많습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원 수준에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다.

실제 입찰가는 본 건의 현장 조사, 대지권 관련 추가 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.