나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33947 [1] 경기도 김포시 감정동 104 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 "외웅부락마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모의 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 로폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 자연취락지구 (감정3), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁 지역 8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역 (장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구, 아파트,연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 "담장, 데크시설, 벽체없는 차양시설, 감나무, 뽕나무, 목련나무, 모과나무, 산수유 및 기타 활잡목 등"이 소재함.

공부와의 차이

공부와 별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 자세한 임대차 관계는 미상임. 나. 본건 토지의 위치 및 경계는 지적도를 기준으로 목측에 의해 확인하였는 바, 보다 정확한 위치 및 지적경계 등은 별도의 정밀한 지적측량이 요구되오니 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 스레트지붕(현황 칼라강판지붕) 단층 건물로서, 외벽 : 흙쌓기 및 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임. (사용승인일 : 미상) 기호(2) 부속 목조 돌기와지붕(현황 칼라강판지붕) 단층 건물로서, 외벽 : 흙쌓기 및 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임. (사용승인일 : 미상)

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물인 제시외건물(㉠~㉬)가 소재함. (후첨 <건물개황도> 및 <사진용지> 참조)

공부와의 차이

가. 본건 건물 중 공부상 "목조 기와지붕 단층, 창고, 25.3㎡"는 기준시점 현재 멸실된 상태임. 나. 본건 건물의 지붕은 "스레트지붕 및 돌기와지붕"이나, 현황 "칼라강판지붕"으로 개량된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
본건 토지상에 '담장, 데크시설, 벽체없는 차양시설, 감나무, 뽕나무, 목련나무, 모과나무, 산수유 및 기타 활잡목 등'이 소재함
본건 건물 중 공부상 '목조 기와지붕 단층 창고 25.3㎡'는 현재 멸실된 상태
본건 건물의 지붕은 '스레트지붕 및 돌기와지붕'이나, 현재 '칼라강판지붕'으로 개량된 상태

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33947 (1)

* 물건종별: 단독주택

* 소재지: 경기도 김포시 감정동 104번지 (새주소: 옹주물로 106-21)

* 토지면적: 1244.00㎡ (약 376.26평)

* 건물면적: 164.59㎡ (약 49.79평)

* 감정평가액: 1,714,267,590원 (17억 1,426만 7,590원)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 김포시 감정동 "외웅마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

* 토지 이용: 남동하향의 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북동측으로 로폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등 대상)으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 1999년 9월 8일 접수된 김포농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상 총 채권액: 689,000,000원입니다.

* 경매 신청 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (2025년 7월 11일 임의경매 신청)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 김우성:

* 전입일자: 1968년 10월 20일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김우성 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 실제 거주 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 명도 시 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 제공된 JSON 정보는 'MU빌리지'(연립, 2018년 준공) 및 '프라우드1,2동'(다세대, 2016년 준공)의 2026년 거래 사례입니다.

* MU빌리지 69.68㎡ (약 21평) 연립이 2026년 5월 197,000,000원에 거래되었습니다.

* MU빌리지 79.6㎡ (약 24평) 연립이 2026년 3월 285,000,000원에 거래되었습니다.

* 프라우드1,2동 47.2㎡ (약 14평) 다세대가 2026년 6월 115,880,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 단독주택으로, 면적 및 용도 면에서 위 사례들과 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 시장의 거래 동향 및 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 제시된 아파트/연립/다세대 시세는 본건 단독주택의 가치를 직접 반영한다고 보기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 단독주택으로, 약 376평의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김우성 씨의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 실제 거주 여부 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구, 군사시설 보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 토지상 현황물: 제시외 건물 187.60㎡와 토지상에 소재하는 다양한 시설물(담장, 데크, 수목 등)에 대한 처리가 필요하며, 이는 명도 및 관리 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 공부상 멸실 건물: 공부상 창고(25.3㎡)가 멸실된 상태로, 이는 실제 건물 현황과의 차이가 있음을 시사합니다.

* 정밀 지적 측량 필요: 토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 별도의 정밀 지적 측량이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 토지 면적이 넓은 단독주택 경매 물건입니다. 감정가는 약 17억 1천만 원 수준으로 높게 책정되어 있습니다. 토지 이용 계획상 다양한 규제가 존재하며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 건물 일부 멸실 및 제시외 건물의 존재, 토지상 수목 등 현황물은 추가적인 확인 및 관리가 필요합니다. 낙찰 후 건축이나 개발 가능성, 임차인 명도 문제, 규제 완화 여부 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 376평의 넓은 토지는 단독주택으로서의 가치뿐만 아니라, 향후 개발 또는 증축 등 잠재적 활용 가치를 높입니다.

* 주요 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 부동산을 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,714,267,590원

* 주변의 연립/다세대 주택 거래 사례(1.1억 ~ 2.85억)와 비교할 때, 본건 단독주택의 감정가는 토지 가치를 상당 부분 반영하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 다양한 토지 이용 규제, 제시외 건물 및 현황물 처리 문제 등을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 실제 명도 비용, 추가 공사 비용, 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 1,370,000,000원 ~ 1,540,000,000원 범위

* 시장 상황 및 경쟁도에 따라 변동 가능.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.