나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33875 [1] 경기도 김포시 마산동 653-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김포시 마산동 소재 ""김포골드라인 마산역"" 남동측 근거리에 위치하는 부동산으로서 주위는 택지개발지구내의 주거지대인바 단독주택(다가구), 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

서측인근으로 간선도로(김포한강8로)가 통과하며 북서측근거리에 마산역(김포골드라인)이 소재하고 버스정류장이 인근에 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 주상용(근린생활시설, 다가구주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예그린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로 사용승인일은 2022.04.06.일 이며,
외벽: 외장석재 판넬 등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅,내부인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

1층; 근린생활시설임(상호: PLOP--키즈풀)
2층, 3층, 4층 : 다가구주택으로서 확장형 발코니를 포함하여 가구별 전용면적과 일괄하여 사용하고 있으며 4층은 다락이 있는 복층구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

부합물 및 종물

4층에 다락이 소재함.(4층에 포함하여 평가함.)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33875 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 653-14 (신주소: 경기도 김포시 김포한강8로148번길 83)

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 포함)

감정가: 2,006,757,600원

토지면적: 351.00㎡ (약 106.18평)

건물면적: 591.72㎡ (약 179.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광화문새마을금고 (근저당권자)

건물 사용승인일: 2022년 04월 06일

총 층수: 4층 (4층 다락 포함)

1.2. 토지 이용 및 현황

본 토지는 김포시 마산동 소재 김포골드라인 마산역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구 내 주거지역으로 단독주택(다가구), 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 토지는 가장형의 토지로서 주상용(근린생활시설, 다가구주택) 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 소로(폭 10~12m)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 상대보호구역(예그린유치원)

* 성장관리권역

* 택지개발지구(김포신도시택지개발)

* 하수처리구역(양촌처리분구)

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로, 2022년 4월 6일 사용승인을 받았습니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층, 외벽 석재 판넬 등 마감, 내벽 몰탈 위 페인팅 등 마감, 샤시 창호.

* 이용상태:

* 1층: 근린생활시설 (상호: PLOP--키즈풀)

* 2층, 3층, 4층: 다가구주택 (4층은 다락이 있는 복층 구조)

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비, 엘리베이터 등.

* 부합물 및 종물: 4층에 다락이 소재하며, 4층 건물 면적에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치하며, 김포골드라인 마산역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 택지개발지구 내에 위치하여 주거 환경이 잘 조성되어 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

서측 인근으로는 간선도로(김포한강8로)가 지나가며, 북서측으로는 마산역(김포골드라인)이 소재합니다. 또한, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권은 한국토지주택공사로부터 시작하여 서석일 외 1명, 제갈대균으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 광화문새마을금고의 근저당(2022.04.25. 접수, 1,440,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 이 외 군산시수산업협동조합의 근저당 공동담보, 김포세무서장의 압류, 광화문새마을금고의 임의경매 개시 결정이 있으나 모두 말소 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,540,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권은 제갈대균 명의로 보존되었습니다.

* 말소기준권리인 광화문새마을금고의 근저당(2022.04.25. 접수, 1,440,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 김동민 임차인의 주택임차권(을4)이 등기되었으나 말소되었습니다.

* 이 외 군산시수산업협동조합의 근저당 공동담보, 광화문새마을금고의 임의경매 개시 결정이 있으나 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부채권 총액: 1,765,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 경매로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 총 임차보증금 합계: 1,020,000,000원

* 임차인별 현황:

* 강 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-28, 확정 2024-08-05, 배당 2025-09-12, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-02-19, 확정 2025-02-19, 배당 2025-08-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-19, 배당 2024-10-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-19, 배당 2024-10-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2024-05-10, 확정 2024-05-10, 배당 2025-09-15, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-08-13, 확정 2025-08-14, 배당 2026-04-27, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-27, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-22, 확정 2022-06-20, 배당 2025-08-13, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 45,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-01-02, 확정 2024-12-19, 배당 2025-09-10, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

김포시 마산동은 신도시 택지개발지구의 일부로, 계획된 도시 인프라를 갖춘 지역입니다. 주거지대이면서도 근린생활시설이 함께 분포하여 지역 주민들을 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 상업 및 유동인구

마산역(김포골드라인) 역세권에 위치하여 대중교통 이용객을 중심으로 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 1층의 근린생활시설(키즈풀)은 지역 주민을 대상으로 한 서비스 제공에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 인근에는 이마트 에브리데이, 다수의 편의점, 병원, 약국, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 자리하고 있습니다.

5.2. 교육시설

마산초등학교, 김포제일고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로도 양호합니다.

5.3. 교통망

김포골드라인 마산역을 도보로 이용 가능하며, 김포한강로 등 주요 도로로의 접근성도 우수하여 시내외 이동이 편리합니다.

5.4. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역은 대부분 주거시설 및 상업시설로 구성되어 있으며, 특별한 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도

총 임차보증금이 1,020,000,000원에 달하므로, 모든 임차인을 명도하는 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 세입자별 퇴거 협의가 원만하게 진행될 수 있도록 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 건물 유지보수

건물 사용승인일이 2022년 4월로 비교적 신축이나, 향후 시설물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 여러 법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 마산역 역세권에 위치한 신축급 다가구주택으로, 마산동 택지개발지구 내에서 입지적 강점을 가지고 있습니다. 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 다수의 임차인으로 인한 명도 과정에서의 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 건물: 마산역 인근이라는 우수한 입지와 2022년 사용승인을 받은 신축 건물이라는 점이 매력적입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 관리가 용이합니다.

* 다양한 수익 기대: 근린생활시설과 다가구주택을 동시에 운영하며 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 감정가는 2,006,757,600원이며, 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 본 건의 경우, 임차인 보증금 총액이 상당하므로 명도 리스크를 충분히 감안한 금액으로 접근하는 것이 중요합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.