나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33875 [1] 경기도 김포시 마산동 653-14 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33875 [1] 경기도 김포시 마산동 653-14 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경33875
• 주소: 경기도 김포시 마산동 653-14
• 용도: 다가구주택

부천지원 경매4계 2025타경33875 | 소재지: 경기도 김포시 마산동 653-14 | 감정가: 2,006,757,600원 | 최저가: 1,404,730,000원 | 용도: 다가구주택

1. 부천 지원 2025타경33875 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33875 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 653-14

용도: 다가구주택

감정가: 2,006,757,600원

토지면적: 351.00㎡ (약 106.18평)

건물면적: 591.72㎡ (약 179.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 제OOO

채무자: 제OOO

채권자: 광OOOOOOO

특이사항: -

주의사항: 일괄매각

1.2. 토지 현황

본건의 토지는 총 351.00㎡ (약 106.18평) 면적을 가지고 있으며, 가장형의 토지로서 현재 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지에는 별도의 제시외 면적이 없으며, 공부와의 차이도 없습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예그린유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 건물 현황

건물은 총면적 591.72㎡ (약 179.00평)의 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물입니다. 2022년 4월 6일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1층은 상호 'PLOP--키즈풀'로 운영되는 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

2층부터 4층까지는 다가구주택으로 사용되며, 4층은 다락이 있는 복층 구조로 확장형 발코니를 포함하여 각 가구별 전용면적으로 활용되고 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다. 건물 또한 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없습니다. 4층에 위치한 다락은 부합물로 평가에 포함되었습니다.

1.4. 입지 조건

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 소재하며, "김포골드라인 마산역"에서 남동측으로 가까운 거리에 위치합니다. 주변은 택지개발지구 내 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 서측으로는 간선도로인 김포한강8로가 지나며, 북서측 인근에는 마산역(김포골드라인)과 다수의 버스정류장이 있어 교통 여건이 우수합니다. 전체적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 제OOO으로 동일합니다. 채권자는 광OOOOOOO입니다. 임의경매는 채무 불이행 시 담보권 실행을 통해 진행되는 경매 절차입니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가적인 인수 대상 권리나 복잡한 권리 관계는 파악되지 않습니다. 다만, 실제 경매 진행 시에는 말소기준권리 및 등기부등본 상의 모든 권리 관계를 면밀히 재확인하여 인수될 권리가 있는지 여부를 최종적으로 판단해야 합니다.

1.6. 상권 분석

1층에 'PLOP--키즈풀'이라는 상호의 근린생활시설이 운영 중인 점은 상업 시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다. 김포 한강신도시는 지속적으로 개발이 진행되고 있는 신규 택지 개발 지역으로, 인구 유입과 함께 상권 또한 점진적으로 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다. 마산역 역세권이라는 점은 외부 유동인구 흡수에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 하지만 주변 상업 시설 현황 및 지역 내 경쟁 구도, 인구 증감 추세 등을 종합적으로 고려하여 상권 활성화 정도를 판단해야 합니다.

1.7. 생활 정보

김포골드라인 마산역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통한 시내외 이동도 용이합니다. 본 물건이 속한 지역은 택지개발지구 내 주거 단지로, 생활 편의시설 및 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 2022년 사용승인된 신축 건물로서, 최신 건축 규격을 반영한 시설 및 깔끔한 주거 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

- 임대 현황 불확실성: 건물 내 임대차 계약 현황에 대한 구체적인 정보가 미상(기타 임대사항은 미상임)이므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- 일괄매각 고려 필요: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 두 부동산의 가치 평가 및 명도 계획을 통합적으로 수립하고 실행해야 합니다.

- 용도 규제: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역(예그린유치원) 등으로 지정되어 있어, 특정 업종의 신규 입점이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

- 시장 변동성: 신규 택지 개발 지역의 특성상, 향후 개발 계획 변경, 인구 유입 속도, 지역 내 경쟁 시설 공급 등에 따라 부동산 가치 변동성이 존재할 수 있습니다.

- 혐오 시설 확인: 주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 본 건 물건지 인근에서 현저한 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 배출 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 김포시 마산동에 위치한 신축 다가구주택 및 근린생활시설로, 마산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년에 준공된 건물로 노후도에 대한 부담이 적으며, 1층 상가와 다가구주택 운영을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 또한, 김포 한강신도시의 개발 잠재력을 고려할 때 향후 시세 상승도 기대해볼 수 있는 물건입니다. 다만, 임대 현황 미상으로 인한 명도 문제, 일괄 매각에 따른 종합적인 분석의 필요성, 지역 규제 등을 신중하게 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

- 탁월한 역세권 입지: 김포골드라인 마산역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 수도권 접근성이 매우 우수하며, 이는 임대 수요 확보에 큰 장점으로 작용합니다.

- 신축 건물로 인한 관리 용이성: 2022년 사용승인된 건물로, 하자 보수 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮아 초기 관리 부담이 적습니다.

- 다각화된 수익 구조: 1층 상가 운영과 다가구 주택 임대를 통해 다양한 수입원을 확보할 수 있어 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

- 미래 가치 상승 잠재력: 김포 한강신도시는 지속적으로 발전하고 있는 신규 택지 개발 지구로서, 향후 인구 유입 증가 및 도시 인프라 확충에 따른 부동산 가치 상승이 예상됩니다.

법원 정보

부천지원 경매4계