나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33936 [1] 경기도 김포시 구래동 6883-8 다온프라자 5층501호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드선)' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지 및 전철역을 주 배후지로 형성된 역세권 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 전철역(구래역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상8층 건물 내 제5층 제501호, 제515호로서
- 외벽 : 외장타일 붙임 등
- 내벽 : 철재 프레임 강화유리, 인테리어 등
- 바닥 : 바닥타일깔기, 인테리어 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 유흥주점 등임.(간판 상호 각각 '고고노래방', '월드노래짱')

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 상업용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 12m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 구래동 6883-8 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 임.
- 구래동 6883-9 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 전유면적에 전용복도가 포함되어 있으니 입찰 시 유의하시기 바람.(후첨 내부구조도 참조)
- 본건은 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문 등에 의거하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

유흥주점(상호: 고고노래방)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33936 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6883-8, 다온프라자 5층 501호

건물명: 다온프라자

전유부 호실: 501호

용도: 위락시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 다수의 복합 용도 가능)

감정가: 309,000,000원

토지면적: 23.71㎡ (약 7.18평)

토지 지분: 23.71㎡ (약 7.18평)

건물면적: 100.90㎡ (약 30.52평)

건물 지분: 100.9㎡ (약 30.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부천지구축산업협동조합 (부OOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재한 '다온프라자' 5층 501호로, 김포 골드라인 '구래역'에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집된 역세권 상업지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 구래역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 11월 4일 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당 (채권액 364,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없으며, 등기부상 총 채권액은 767,435,830원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 07월 01일

* 확정일자: 2025년 09월 19일

* 배당신고일자: 2025년 09월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다. 보증금 회수는 배당 순위에 따릅니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김포 구래동 일대는 김포 골드라인 구래역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

대단위 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있어 상업시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

유흥주점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 해당 상권 내 유흥 및 오락 시설 수요가 존재함을 알 수 있습니다.

다온프라자는 여러 업종이 입점한 복합 상가로서, 주변 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

구래역 초역세권에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

단지 주변으로 다양한 상업시설, 편의시설, 병원 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

대규모 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 고객층 확보가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 본건은 유흥주점(상호: 고고노래방)으로 이용 중입니다. 향후 업종 변경 시 인테리어, 시설 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정평가 과정에서 내부 구조 확인이 이루어지지 않았으며, 건축물대장 현황도면, 외관 목측, 주변 탐문 등에 의해 평가되었습니다. 입찰 전 반드시 직접 방문하여 내부 상태 및 정확한 구조를 확인해야 합니다.

전용 면적에 전용 복도가 포함되어 있는 점을 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

임대 관계가 확인되지 않은 부분이 있으나, 확인된 임차인은 대항력이 없어 매각 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

주변에 특별한 혐오시설이나 환경 유해 시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

김포 구래역 역세권에 위치한 상업용 부동산으로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2016년 사용승인)이며, 다양한 상업 및 위락시설 용도로 활용 가능합니다.

권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 유흥주점으로 운영 중이고 내부 확인이 어려운 점, 향후 업종 전환 시 고려해야 할 사항들은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포 구래역 초역세권의 탁월한 입지 조건.

* 다수의 대단위 아파트 단지를 배후로 한 풍부한 잠재 고객층.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 없는 안전한 투자 가능성.

* 향후 업종 전환을 통한 부가 가치 창출 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 309,000,000원이며, 인수되는 권리나 보증금은 없습니다.

본건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 업종 전환 시 예상되는 리모델링 비용 및 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

내부 확인이 어렵고 현재 운영 중인 업종의 특성을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 상업용 부동산 시세 및 최근 거래 사례를 충분히 검토 후, 낙찰 후 예상 수익률을 산정하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.