나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2823 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층 109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""구래역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제109호로서,
외벽: 치장벽돌타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 컬러샷시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경2823 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층 109호

신주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 126 (구래동)

용도: 제2종근린생활시설

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 109호

건물 총 층수: 10층

건물 사용승인일: 2020년 1월 17일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

토지 지분: 8.78㎡ (약 2.66평)

건물면적: 31.19㎡ (약 9.44평)

건물 지분: 31.19㎡ (약 9.44평)

총 감정가: 453,000,000원

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "구래역" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내에서 기본적인 생활 환경 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(구래역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 서측으로는 폭 약 20미터, 북측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 오피스텔 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 8월 20일 하나은행이 설정한 근저당권(을1)입니다. 이보다 선순위 권리 없이, 이후 여러 권리(소유권이전, 근저당권, 압류, 임의경매)가 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전: 2021년 8월 20일 (이지혜)

* 말소기준권리: 2021년 8월 20일 하나은행 근저당권 (채권최고액 324,000,000원)

* 이후 권리: 김금주 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 하나은행 임의경매 개시 결정 등

* 등기부채권 총액: 639,000,000원

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 합계 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 김포시 구래동은 신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 주변에 다수의 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 특히 구래역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있으며, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근의 오피스텔 및 공동주택 단지들은 본 상가 건물에 대한 안정적인 배후 수요를 제공할 것으로 예상됩니다. 또한, 구래역을 이용하는 유동 인구 또한 주요 고객층이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구래역 상권을 중심으로 대형 마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 김포도시철도 구래역을 통해 김포공항 등으로의 접근성이 용이하며, 버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

본 물건이 위치한 김포더럭스나인 오피스텔 단지는 현대적인 건축물로, 상업 시설과 주거 시설이 복합된 형태를 띠고 있어 주거 및 업무 환경이 쾌적합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매에 나왔습니다. 이러한 특성은 일반적인 경매 물건에 비해 분석이 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요하거나, 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 구래역 역세권에 위치한 제2종근린생활시설로, 신도시 내에 자리 잡고 있어 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 5천3백만원이며, 건물 면적은 약 9.44평으로 소형 상가에 해당합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 구래역 인근으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 신축급 상가: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축급에 해당합니다.

* 안정적 배후 수요: 주변 오피스텔 및 공동주택 단지의 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 453,000,000원입니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서 유사 물건의 거래 사례 및 주변 시세 등을 추가적으로 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 권장 입찰가는 추가적인 시장 조사 후 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.