나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33930 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 김포골드라인 양촌역 북동측 인근에 위치하며, 주위는
유사형 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재
하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제125호로서,
외벽: 치장벽돌타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 복층유리 새시조 마감 등

이용상태

본건은 근린생활시설 용도이며, 기준시점 현재 공실상타임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 22미터, 12미터 내외의 포장
도로에 접하여 있으며, 동측과 남측으로 보행자통행이 가능한 공공공지에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>,
택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33930 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층 125호

용도: 근린상가

감정가: 1,070,000,000원

토지면적: 19.15㎡ (약 5.79평)

토지지분: 19.15㎡ (약 5.79평)

건물면적: 67.99㎡ (약 20.57평)

건물지분: 67.99㎡ (약 20.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남양주신용협동조합 추정)

건축물 정보:

- 건물명: 김포 The럭스나인 오피스텔

- 동/호: A동 125호

- 구조: 철근콘크리트 구조

- 층수: 지하 5층, 지상 10층 (본건 1층)

- 사용승인일: 2020년 1월 17일

- 연면적: 50,371.97㎡

- 건폐율: 59.13%

- 용적률: 499.72%

- 주요 용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 김포더럭스나인오피스텔 A동 1층 125호에 위치합니다.

* 주위는 유사형 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 김포골드라인 양촌역 북동측 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

* 본건 건물이 소재하는 부지는 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 22미터, 12미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 동측과 남측으로는 보행자 통행이 가능한 공공공지에 접해 있습니다.

* 토지이용계획으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2023년 3월 21일 접수된 남양주신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 847,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 현재까지 등기부상 채권 총액은 859,290,390원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 김포골드라인 양촌역 인근의 상업지역에 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 주변에 유사한 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 경쟁이 예상됩니다.

* 오피스텔 단지 내 상가로서, 오피스텔 입주민 및 인근 업무시설 종사자를 주요 배후 수요로 합니다.

* 제2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 입점이 가능하여 활용도가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 본건 주변으로는 홈플러스 익스프레스, 롯데슈퍼프레시 등 대형 마트 및 편의시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 김포골드라인 양촌역, 구래역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 인근에 김포한가람초등학교, 나비초등학교 등이 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화 가능성을 배제할 수 없습니다. 공실 해소 방안 마련이 필수적입니다.

* 상권 경쟁: 주변에 유사한 상가 및 오피스텔 공급이 많아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 경기 변동: 지역 경제 상황 및 부동산 시장 침체 시 자산 가치 하락 및 임대 수익률 감소 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김포골드라인 양촌역 역세권에 위치한 신축급 근린상가로서, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

* 2020년 사용승인된 건물로 비교적 관리가 용이할 것으로 보입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 안정적인 임대 수익을 확보하기 위한 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역 도보 이용 가능한 역세권 상가.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능.

* 배후 수요: 오피스텔 및 인근 업무시설 밀집 지역으로 고정 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,070,000,000원

* 본건은 현재 공실 상태이며, 유사 물건의 시세 및 임대 현황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 약 850,000,000원 ~ 950,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있으나, 실제 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.