나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510616 [1] 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천생활예술고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변으로
오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 인천지하철 1호선 ""부평시장역""
이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지하2층/지상14층 건물 내 제10층 제1003호
로서(사용승인일: 2015.08.04.),

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
및 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

건물 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도
로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상임.

2) 기타
-

물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510616 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 10층1003호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2015년 8월 4일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 245,000,000원

토지면적: 10.48㎡ (약 3.17평)

토지 지분: 10.478㎡ (약 3.17평)

건물면적: 83.09㎡ (약 25.14평)

건물 지분: 83.09㎡ (약 25.14평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천생활예술고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

해당 부지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량으로 출입이 가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 인천지하철 1호선 부평시장역이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물은 북측 약 12미터, 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 2021년 11월 10일자 부평구(인천광역시)의 압류입니다.

총 채권액 합계는 1,079,330,135원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(임현진)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 5월 10일

* 확정일자: 2021년 4월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을구 3번)가 존재하나, 말소 예정이며 매각으로 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 분석 결과, 본 물건의 매각으로 인해 인수되는 권리(임차보증금 등)는 없습니다. 채권 총액 대비 감정가가 낮아 소멸주의 원칙에 따라 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 인근에 학교(인천생활예술고등학교)가 위치하며, 지하철역(부평시장역) 이용이 편리하여 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않았으며, 통상적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 인천지하철 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 인천생활예술고등학교가 인접해 있고, 다양한 편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차장 등 편의시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다. 이는 매수자의 자금 계획에 부담이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 가압류권자이며, 임차인이기도 했던 특수한 관계를 가지고 있습니다. HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 임차인 정보상 대항력이 없고 말소될 예정이므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 시장 변동성: 최근 전월세 및 매매 시장의 변동성을 고려하여, 실제 낙찰가 및 향후 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경510616호 부동산 강제경매 물건으로, 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 센트럴아파트 오피스텔입니다. 건물 면적 83.09㎡(약 25.14평)에 대한 감정가는 245,000,000원입니다.

우수한 교통 여건과 생활 편의시설을 갖춘 입지이며, 건물 상태 및 설비 내역도 양호합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 그러나 특별매각조건으로 인한 높은 보증금 요구는 유의해야 할 사항입니다. HUG와의 복잡한 권리 관계는 세부 확인이 필요하나, 현재까지 파악된 정보로는 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 양호한 건물 상태: 2015년 준공된 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 부평구의 지속적인 개발 및 도시 정비 사업 등과 맞물려 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 현 시세는 83.09㎡ 기준 약 2억 2천만 원 ~ 2억 4천만 원 선으로 추정됩니다.

감정가가 2억 4천 5백만 원임을 감안할 때, 2억 2천만 원 ~ 2억 3천 5백만 원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 특별매각조건인 보증금(최저매각가의 10분의 2)을 고려하여 자금 계획을 수립해야 하며, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 최근 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.