나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510597 [1] 인천광역시 강화군 내가면 황청리 846-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 황청리 소재 '황청리 선착장' 동측 인근에 위치하는
토지로서, 주위는 단독주택, 펜션, 주거나지, 전, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 대체로 정방형의 토지로서 주거용 단독주택의 건부지로 이용중임.

기호 3 : 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1 : 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

기호 3 : 본건은 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),
시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을
반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용
토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

기호 3 :
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),
시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을
반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용
토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 모임지붕(아스팔트슁글) 2층 단독주택으로서

외벽 : 철근콘크리트 구조 위 목재 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 추정.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 물건 ㉠~㉣이 소재함. 건물개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 3은 현황 도로로 지분매각임
- 수목은 토지의 부합물로서 토지 가격에 포함하여 평가 및 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510597 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 내가면 황청리 846-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 455,730,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 1319.00㎡ (약 399.00평)

* 토지 지분: 625.9855㎡ (약 189.36평)

* 건물면적: 171.18㎡ (약 51.78평)

* 건물 지분: 171.18㎡ (전체)

* 제시외 건물 면적: 120.70㎡ (약 36.51평)

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

1.3. 주요 특징

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 특이사항: 지분 매각, 일괄 매각 (제시외 건물 포함), 수목 포함 매각

* 목록 3: 현황 도로로 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 황청리 소재 '황청리 선착장' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 단독주택, 펜션, 주거나지, 전, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건(기호 1)은 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다. 목록 3은 현황 도로로서 지분 매각 대상입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 용도지역: 계획관리지역

* 성장관리계획구역: 관광형 성장관리구역에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법상 성장관리권역에 해당합니다.

* 추가 확인 사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 채권자: (OOOOOOO)

* 등기부채권 총액 (토지): 0원

* 등기부채권 총액 (건물): 0원

* 인수되는 권리: 없습니다. (단, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요만 명시되어 있으므로, 실제 지상권의 존재 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.)

3.2. 임차인 및 인수 보증금

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항 : 임대차 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 액수를 파악해야 하며, 대항력 유무에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 기타 권리사항

* 제시외 건물: 120.70㎡ (약 36.51평)의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 일괄 매각 대상입니다.

* 수목: 토지의 부합물로서 토지 가격에 포함하여 평가 및 매각되었습니다.

4. 상권분석

* 본건은 강화군 내가면의 한적한 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 황청리 선착장이 있어 관광객 유입 가능성이 있는 지역입니다.

* 주위로 단독주택 및 펜션 등이 소재하여 전원생활 또는 주말 주택, 세컨하우스 용도로 적합할 것으로 보입니다.

* 강화도는 관광지로 알려져 있어, 펜션이나 임대 수익을 위한 용도로도 고려해볼 수 있습니다. 인근 부동산 정보를 종합해 볼 때, 황청리 지역의 토지 및 주택 거래는 주로 전원주택, 펜션, 전, 임야 등이 중심을 이루고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 내가면 소재지의 편의시설(마트, 병원 등)을 이용해야 하며, 강화읍까지 이동 시 더 많은 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재할 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지 면적(1319.00㎡) 중 625.9855㎡(약 47.4%)의 지분만 매각되므로, 해당 지분으로 인해 토지 이용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다. 공동 소유자와의 협의가 필수적입니다.

* 도로 지분 매각: 목록 3이 현황 도로로 지분 매각되는 점은 토지 이용 및 통행과 관련하여 이해관계자 간의 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 과거 유사한 사례에서 도로 관련 분쟁이 발생한 사례가 있습니다.

* 문화재 관련 사항: 토지이용계획에서 문화재보호법 등에 따른 인허가 사항 확인이 필수적으로 명시되어 있어, 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 120.70㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되나, 그 정확한 현황 및 법적 지위, 명도 가능 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보 미상: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 및 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 내가면 황청리에 위치한 단독주택으로, 자연환경이 우수한 지역에 자리하고 있습니다. 토지의 지분 매각 및 도로 지분 매각이라는 복합적인 권리관계를 가지고 있어, 입찰 전 이러한 특수성을 면밀히 분석하고 이해하는 것이 매우 중요합니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 2002년 준공되었으며, 건물 면적은 171.18㎡입니다. 감정가는 4억 5천 5백여만원으로 책정되었습니다. 지분 매각의 특성상 낙찰 후 다른 토지 공유자와의 협의 과정이 필수적이므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강화도 관광지 인근의 입지로 펜션 등 수익형 부동산으로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성 및 토지 활용 방안을 다각적으로 검토할 수 있습니다.

* 지분 매각임에도 불구하고 건물이 전체 매각 대상이고, 제시외 건물까지 포함되어 있어 건물 자체의 활용 가치는 높다고 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이라는 중대한 특수성이 존재하므로, 시세 분석 및 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가: 455,730,000원

* 입찰가 산정 고려사항:

* 토지 지분율 (약 47.4%) 및 해당 지분으로 인한 토지 이용 제약

* 건물 전체 면적 및 제시외 건물 포함 여부

* 현황 도로 지분 매각으로 인한 권리 관계 및 사용 문제

* 강화군 내가면 지역 단독주택 및 토지 시세 (주변 시세는 200평대 토지 및 단독주택이 2억~5억대, 펜션 등 상가/건물이 5~8억대까지 다양하게 분포되어 있으나, 본건은 지분 매각 특수성을 고려해야 합니다.)

* 명도 예상 비용 및 기간 (임차인 정보 미상으로 인한 불확실성)

* 문화재 관련 규제 사항으로 인한 개발 제한 가능성

상기 고려사항들을 종합적으로 판단할 때, 현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 법적, 행정적 문제 해결 비용 및 시간을 충분히 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 향후 현장 조사 및 관련 법규, 지분권자와의 협의 가능성 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.