나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510620 [1] 인천광역시 남동구 만수동 981-6 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""남동구청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 981-6 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원
청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지
원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510620 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 981-6 가동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 26.91㎡ (약 8.14평)

토지지분: 26.91㎡ (약 8.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 42.86㎡ (약 12.96평)

건물지분: 42.86㎡ (약 12.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 상세

건축년도: 1991년 7월 10일 (사용승인일: 1992년 4월 10일)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수시설 등 구비

1.3. 토지 관련 정보

형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 없음

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동구청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약 (말소기준권리: 2022-08-17 부산지방법원 2022카단103860 가압류)

* 을구 7번: 주택임차권 (엄수야, 85,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 갑 10번: 소유권이전 (김상일)

* 갑 11번: 소유권이전 (한정수)

* 갑 12번: 가압류 (주택도시보증공사, 305,000,000원) - 말소기준권리

* 갑 13번: 압류 (천안세무서장) - 말소 예정

* 갑 14번: 강제경매 (주택도시보증공사, 85,000,000원) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄수야)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019-11-21

배당신고일자: 2022-01-07

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정. HUG 인수조건 변경에 따라 보증금 관련 처리가 이루어졌을 것으로 판단됨.

* 임차인: 조준호

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2022-05-30

확정일자: 2025-07-21

배당신고일자: 2025-07-21

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서 상 합계 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 보고서 상으로는 을구 7번 주택임차권 (엄수야)은 HUG의 말소 동의로 소멸 예정으로 파악되나, 조준호 임차인의 '대항력 있음'은 주의 깊게 검토가 필요함. 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 법적 효력 및 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건지는 주택가 지역에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역임. 대규모 상업시설보다는 주거 밀집 지역 내의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 버스정류장 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 이용에 제한이 있을 수 있음 (문의: 인천동부교육지원청).

* 기타: 외벽에 '삼보 가'로 표시되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(조준호): 임차인 조준호는 대항력을 보유하고 있으며, 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점(2025년 7월 21일)으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 10,000,000원이 경매 절차에서 후순위로 밀리지 않고 우선 변제받을 권리가 있음을 시사합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점과 비교 시, 실제 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 있는지, 혹은 HUG와의 계약 관계나 다른 법적 절차에 따라 처리되는지에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 필요합니다. 미상으로 처리되지 않았더라도 '대항력 있음'은 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축년도: 1991년으로 노후화된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성 존재.

* 토지이용계획: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 94,000,000원입니다. 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, '대항력 있는 임차인 조준호'의 존재가 가장 큰 위험 요소로 파악됩니다. 해당 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재된 점과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보로 인해, 실제 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. HUG 임차인의 권리는 말소 예정으로 명확히 정리되었습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천 남동구 만수동의 주거 지역에 위치하여 생활 기반이 갖춰진 곳.

* 가격: 감정가 94,000,000원 대비 최근 유사 면적 물건의 매매 시세가 9,300,000만원 수준으로 형성되어 있어, 권리관계 명확화 시 시세 대비 저렴한 낙찰을 기대할 수 있음.

* HUG 관련 보증금: HUG에서 인수 또는 말소 처리가 진행된 것으로 보여, HUG 관련 보증금 문제는 비교적 명확하게 정리되었을 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따른 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되어 있으나, '대항력 있는 임차인 조준호'의 존재와 미래 시점의 확정일자/배당신고일자 기재는 낙찰자에게 잠재적인 위험을 초래할 수 있습니다. 따라서, 해당 리스크를 감안하여 감정가(94,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 (36.51㎡, 1991년 건축, 93,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 면적(42.86㎡)과 감정가를 감안하면 적정 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

그러나, '대항력 있는 임차인 조준호' 관련 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 완료되지 않은 상태에서는 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다. 잠재적 인수 보증금(10,000,000원)을 최악의 경우로 가정한다면, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 낮추는 것을 고려해야 합니다.

따라서, 권리관계 최종 확인 후, 임차인 리스크가 제거되거나 명확히 처리될 경우: 88,000,000원 ~ 93,000,000원

임차인 리스크가 일부 인수될 가능성을 염두에 둘 경우: 78,000,000원 ~ 85,000,000원

입찰 전 해당 임차인과의 보증금 및 대항력에 대한 상세한 법률 검토 및 현장 조사를 반드시 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.