나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510377 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 880-1 하이클래스 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '간석역(지하철1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(간석역_지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 우수함.

건물의 구조

2017년 05월 11일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제9층 제902호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감(표준마감기준) 등,
창호 : PVC샤시 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주자장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, '업무시설, 공동주택, 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약30미터 내외, 동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 주안동 880-1번지: 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,

(2) 주안동 879-13번지: 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510377 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 880-1, 하이클래스 9층902호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상12층 건물 내 9층 902호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합 용도)

* 사용승인일: 2017년 05월 11일

* 건물면적 (전용면적): 65.92㎡ (약 19.94평)

* 토지면적 (대지권): 15.64㎡ (약 4.73평)

* 감정가: 212,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.1. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 '간석역(지하철1호선)' 남서측 인근

* 주변 환경: 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하는 주상혼용지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 간석역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

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* 매각물건: 토지/건물 일괄매각

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2025년 05월 14일 서인천세무서장 압류 (등기부 갑6)

* 강제경매: 2025년 07월 02일 주택도시보증공사 (216,000,000원) (등기부 갑7) - 말소

* 주택임차권: 2023년 03월 29일 이하늘 (216,000,000원) (등기부 을1) - 말소

* 임차인 현황:

* 원진호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-27, 대항력 없음.

* 이정훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-10, 대항력 있음.

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (이하늘): 보증금 216,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-30, 확정일자 2020-10-05, 배당신고일자 2023-03-29. 등기부상 주택임차권이 말소 처리되었으며, 물건명세서에 HUG 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보아 본 경매 절차를 통해 보증금 회수 또는 처리가 완료되었을 가능성이 높아 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 인수될 권리는 없는 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

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* 주변 건물: 본 건이 위치한 지역은 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

* 상권 특성: 지하철 1호선 간석역 인근의 역세권 오피스텔 밀집 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 시세 비교:

* 최근 매매 사례 (JSON 분석): 2025년 11월 18일, 동일 건물 '하이클래스' 4층 (전용면적 67.16㎡)이 190,000,000원 (1억 9천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 본건은 9층(전용면적 65.92㎡)으로, 면적 및 층수 차이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 1호선 간석역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업지구 내에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: (정보 부족. 주변 학교 등은 별도 확인 필요)

* 혐오시설: (정보 부족. 주변 지도 검색 결과, 인천 미추홀구 도화1구역 일대에 재개발 지연으로 인한 쓰레기 무단 투기 및 방치 문제가 제기된 바 있습니다. 해당 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 지역적 환경 문제에 대한 간접적 고려가 필요할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 (이정훈): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 실제 인수되는 보증금 여부, 명도 진행 시 발생할 수 있는 명도 저항 등 추가적인 확인과 대비가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 등기부상 HUG 관련 권리가 말소되었으나, 계약 변경 조건에 대한 정확한 내용을 파악하여 잠재적 분쟁 소지를 최소화해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 간석역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리하고 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 입지하고 있습니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

권리 관계에서 가장 주목해야 할 부분은 대항력 있는 임차인 이정훈의 존재와 보증금/차임이 0원으로 기재된 점입니다. 또한, HUG 관련 권리가 말소 처리되고 인수 조건 변경이 이루어진 점 등을 종합적으로 고려할 때, 명확한 권리 분석과 함께 명도 전략 수립이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 1호선 간석역 초역세권으로 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의성: 주상복합 지역에 위치하여 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 212,000,000원

* 최근 매매 사례: 190,000,000원 (4층, 전용 67.16㎡)

* 본 건(9층, 전용 65.92㎡)의 면적, 층수, 최신 매매 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인 이정훈의 존재와 보증금/차임 미확인 리스크, 그리고 HUG 인수조건 변경에 따른 명확한 확인 과정 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 최근 매매 사례 190,000,000원을 기준으로, 명도 및 권리 관계에 대한 불확실성을 감안하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (인수 보증금은 0원으로 가정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.