나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510300 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""작동초등학교"" 남동측으로 약350미터지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내의 제6층 제603호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감.
내벽 : 타일 및 벽지 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭약15미터, 북측으로 약10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번: 작전동 679-10
준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>,
과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510300 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 6층603호

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

토지지분: 16.717799999999997㎡ (약 5.06평)

건물면적: 64.88㎡ (약 19.63평)

건물지분: 64.88㎡ (약 19.63평)

1.4. 기타 기본 정보

건축년도: 2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 약 350미터 지점에 위치합니다. 주변에는 동류형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 본건 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

대표지번은 작전동 679-10번지이며, 해당 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이제한구역(건축법), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 권리관계 확인 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 236,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-21

확정일자: 2020-12-01

배당신고일자: 2023-03-20

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 정보로, 배당신고가 된 임차인으로 보입니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021년 3월 12일자 남인천세무서장의 압류입니다.

등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(박종연, 236,000,000원)은 2023년 3월 20일자로 말소되었습니다.

그 외 가압류, 압류 등 다른 권리들도 말소 예정이거나 말소되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 확인되지 않습니다. 다만, "을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 문구가 있으나, 등기부 요약에서는 해당 권리가 말소된 것으로 기재되어 있어 최종 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 건물 개요

건축물대장상 본건은 "어반스카이"라는 명칭의 오피스텔로, 2019년 9월 4일 사용승인되었습니다. 철근콘크리트구조이며, 총 3개동으로 구성되어 있습니다. 주차는 총 158대가 가능합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일한 "어반스카이" 오피스텔의 거래는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 7일: 198,850,000원 (전용면적 약 68.85㎡, 5층)

* 2025년 7월 30일: 220,000,000원 (전용면적 약 68.85㎡, 10층)

* 2026년 3월 28일: 210,000,000원 (전용면적 약 70.97㎡, 7층)

본건은 건물면적 64.88㎡ (약 19.63평)이며, 6층에 위치하고 있습니다.

4.3. 현 시세 평가

최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 시세는 약 2억 1천만원 내외로 형성되어 있습니다. 감정가 2억 1천만원은 현 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건 인근에는 작동초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 낙찰 후 HUG 관련 절차나 인수 조건에 변동이 있음을 시사합니다. 이는 추가적인 부담이나 복잡한 절차를 수반할 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 정확한 인수 조건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 권리관계 불명확성

제공된 정보에 '대항력있는 임차인'이라는 언급과 달리, 임차인 현황에서는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이러한 상반된 정보는 실제 권리관계 해석에 혼란을 줄 수 있으며, 잠재적인 인수 부담이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 잠재적 위험 요소

현 시세 대비 과도한 입찰은 향후 되팔거나 임대 시 손실을 초래할 수 있습니다. 또한, 제공된 정보 외에 추가적인 법적, 행정적 문제가 발생할 가능성도 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 신축급(2019년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가 2.1억원 대비 최근 실거래가는 유사한 수준으로 형성되어 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 예정이나 말소된 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인' 관련 정보의 불명확성은 인수 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건의 입찰을 고려하신다면, 해당 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하고 관리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통망: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 좋으며, 차량 이용도 편리합니다.

* 지역 내 수요: 작전동 일대는 꾸준한 수요를 보이는 지역으로, 실수요 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 대비 적정 감정가: 감정가가 현 시세와 유사하게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 최근 실거래가 평균 약 209,616,667원 수준입니다. 임차인 관련 특이사항 및 HUG 인수조건 변경에 대한 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 순수 물건 가치를 기준으로 판단합니다.

예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 205,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 93% ~ 98% 수준입니다.

따라서, 본 가격 범위를 참고하시어 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.