나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510239 [1] 인천광역시 서구 신현동 114-12 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '인천신현북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '인천신현북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내의 제2층 제201호로서,
(사용승인 : 1991.07.03)

외벽 : 연와조 치장쌓기.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제401호로서,
(사용승인 : 1991.09.12)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 치장벽돌마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '경성빌라' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경성빌라 2층201호

사건번호: 인천지방법원 2025타경510239 (1)

소재지: 인천광역시 서구 신현동 114-12 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

토지지분: 22.37㎡ (약 6.77평)

건물면적: 36.32㎡ (약 10.99평)

건물지분: 36.32㎡ (약 10.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

주요 특징: 통칭 '경성빌라'로 불림.

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호 (사용승인 1991.07.03)

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2024.12.04 접수, 이현민외 1명 명의의 가압류 (금액: 87,300,000원)

채권 총액 (경매채권): 87,300,000원 (말소기준권리 기준)

강제경매 개시 결정: 2025.06.26 접수 (금액: 93,040,273원)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '인천신현북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 무난한 편임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기된 권리사항은 확인되지 않음. (다만, '지상권개요:'라는 항목만 명시되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않아 일반적인 경우에 해당하지 않는 것으로 판단됨.)

* 선순위 권리: 말소기준권리인 2024년 12월 4일자 이현민외 1명 명의의 가압류가 존재함.

* 경매 개시 결정: 말소기준권리상의 가압류가 본압류로 전환되어 2025타경510239 사건으로 강제경매 개시 결정됨.

* 인수되는 임차인 보증금: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 별도의 보증금 인수 부담이 없음.

* 기타 권리 관계: 등기부등본 상 소유권 이전 및 기타 권리 변동 내역이 있으나, 경매 절차에 따라 말소될 권리들임.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 외부와의 연계성이 좋음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주거 지역 내 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 편의시설: 단지 내외의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 인천신현북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋음.

* 기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1991년에 사용 승인된 건물로, 약 35년이 경과하여 시설 노후화에 대한 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획 제한: 다수의 보호 구역 및 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 감정가 대비 채권액: 감정평가액(81,000,000원)이 말소기준권리(87,300,000원) 및 경매 신청 채권액(93,040,273원)보다 낮아, 채권자가 전액 변제받지 못할 가능성이 있음. 이는 유찰 가능성 또는 경쟁 완화 요인이 될 수 있으나, 낙찰 후 채권 관련 추가 문제 발생 가능성도 배제할 수는 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 대한 점검이 필요하며, 인수되는 임차인 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 감정가가 채권액보다 낮다는 점은 입찰 전략 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치로 꾸준한 수요 기대.

* 명확한 권리 관계 (인수되는 임차인 없음).

* 지역 개발 및 재건축/리모델링 등 장기적인 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 및 물건의 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 감정가인 81,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 거래된 36.54㎡ 면적의 물건이 7,670만원에 거래되었으며, 35.5㎡ 면적의 물건은 8,100만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물면적 36.32㎡는 이와 유사한 수준입니다.

* 감정가: 81,000,000원

종합적으로 볼 때, 시장 가치와 감정가가 유사하게 형성되어 있으며, 인수되는 부담이 없는 점을 고려하여 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 72,900,000원 ~ 81,000,000원

권장 입찰가: 81,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.