나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510460 [1] 인천광역시 남동구 논현동 773-1 에코메트로10블록한화꿈에그린아파트 1002동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "고잔초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일자 : 2010.12.24) 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북동측으로 중로의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 소로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 본건은 대지권 미등기로 대지권 유무 알수 없으나, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.(감정평가서 참조)
2. 향후 토지의 사용권 또는 소유권 확보 등을 위하여 추가 비용 지출이 발생할 수 있으며, 대지권 취득여부와 대지권 등기는 매수인의 책임과 부담으로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510460 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 773-1 에코메트로10블록한화꿈에그린아파트 1002동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 908,000,000원

토지면적: 52,270.20㎡ (약 15,808.02 평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 169.67㎡ (약 51.33 평)

건물지분: 169.668㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 중복사건, 대지권미등기

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, "고잔초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북동측으로는 중로, 북서측으로는 소로의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 2011년 5월 20일 접수된 신한은행의 근저당권(504,500,000원)입니다.

이후 제이비우리캐피탈의 근저당권(156,000,000원), 강구현 외 1명의 가압류(335,000,000원), 강구현 외 1명의 강제경매(376,338,081원) 등이 순차적으로 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

중복 사건으로는 제이비우리캐피탈의 임의경매(2025타경512203)와 신한은행의 임의경매(2025타경1805)가 있습니다.

등기부채권 총액은 995,500,000원입니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이나, "대지권미등기" 상태로 인한 추가적인 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 에코메트로10블록한화꿈에그린아파트 단지는 인천 남동구 논현동의 주거 지역에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현지구) 등으로 지정되어 있어 계획적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 논현한화에코메트로10단지

주소: 인천광역시 남동구 논현동 773-1

준공년도: 2010년 12월 24일

총 세대수: 556세대

본건이 속한 1002동은 총 32층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 기본적인 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 편의시설로 관리사무소, 노인정, 휴게시설 등이 있습니다.

아파트 전용면적은 약 35.69평 (117.992㎡)이며, 공급면적 또는 계약면적은 약 51.33평 (169.67㎡)입니다.

아파트 단지의 총 면적(전용면적 기준)은 약 23,990.15평 (79,383.782㎡)입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "대지권미등기" 상태입니다.

이로 인해 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 대지권의 유무를 확정할 수 없으며, 향후 토지의 사용권 또는 소유권 확보를 위해 매수인의 책임과 부담으로 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

대지권 취득 여부 및 등기 절차는 전적으로 매수인의 책임입니다.

또한, 중복 사건이 존재하여 경매 절차에 변동이 있을 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 논현동에 위치한 신축 연차의 아파트로서, 입지 조건 및 단지 환경은 양호한 편입니다.

그러나 "대지권미등기"라는 중대한 권리상 하자가 존재하여, 향후 추가 비용 발생 및 소유권 확보에 대한 불확실성이 매우 큰 물건입니다.

감정가는 9억 8백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 6억 2천만원에서 7억원 사이로 형성되어 있어 시세와의 괴리가 있습니다.

"대지권미등기" 리스크를 감안할 때, 상당한 주의와 면밀한 법률 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연차(2010년 준공)의 아파트 단지입니다.

* 주거 선호 지역에 위치하며, 초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 인천 지하철 역세권(논현역)으로부터의 접근성도 고려해볼 수 있습니다 (일반적인 정보 기반, 제공 데이터 외).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월 기준)에 따르면, 유사 면적의 거래가는 6억 2천만원에서 7억원 사이입니다.

감정가 9억 8백만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 특히 "대지권미등기"라는 중대한 위험 요소를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 650,000,000원 수준으로 제안합니다.

입찰 전 반드시 대지권 관련 법률 전문가와 상담하여 추가 발생 비용 및 위험을 정확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.