나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510612 [1] 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천봉화초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설, 중소규모공장 등으로 형성된 지대로서, 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상13층 건물 내 13층 1301호로서,
(사용승인일: 2019.06.20)

외벽: 석재 붙임 및 페인트 등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 도시가스설비, 주차설비,
난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서, 현황 '업무시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 각각 노폭 약 20미터 및 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510612 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 13층 1301호

용도: 오피스텔

감정가: 191,000,000원

토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

건물면적: 66.53㎡ (약 20.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천봉화초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건 건물까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 본건 토지는 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 20미터 및 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 해당 토지는 준공업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 건물 현황

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 2층, 지상 13층 건물 중 13층 1301호입니다.

사용승인일: 2019년 06월 20일

외벽 마감: 석재 붙임 및 페인트 등으로 마감되어 있습니다.

창호: 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.

이용 상태: 현재 '오피스텔' 용도로 이용 중입니다.

설비 내역: 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 도시가스설비, 주차설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 17일 남동세무서장의 압류 등기입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다. '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 기재로 인해 최종 확인이 필요합니다.)

인수되는 임차보증금: 0원. (다만, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항에 따라 최종 권리관계 확인이 필수적입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (성: 오, 이름: 상렬)

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 09월 25일

* 확정일자: 2022년 08월 30일

* 배당신고일자: 2023년 10월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (2019-07-02)

* 공유자전원지분전부이전 (2020-10-29)

* 주택임차권 (2023-10-06, 오상렬, 208,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (2023-10-17, 남동세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025-07-11, 주택도시보증공사, 208,000,000원) - 개시결정

채권 총액: 208,000,000원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설, 중소규모 공장 등이 혼재된 복합적인 상권의 특성을 보입니다. 오피스텔은 업무시설 용도로 활용되고 있으며, 주변 근린시설과의 연계성을 통해 일정한 수요를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

교육 시설: 본건 인근에 인천봉화초등학교가 위치하여 자녀 교육에 접근성이 양호합니다.

편의 시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 근린시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

재매각 이력: 본 물건은 현재 재매각 절차를 진행 중입니다. 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각 허가가 취소되는 등 특별한 사유가 있었음을 시사하므로, 해당 사유에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있다는 점은 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차를 수반할 가능성을 내포하고 있습니다.

대항력 있는 임차인 관련 불확실성: '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 권리관계에 대한 잠재적인 불확실성을 나타내므로, 최종 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 명확한 권리관계를 확인해야 합니다.

공동담보: 공동담보 물건이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 해당 물건의 경매 진행 상황 및 담보 채무 관계가 본 물건의 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 상태로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 신축급 오피스텔로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 재매각 이력, HUG 관련 복잡한 권리관계, 임차인 권리 등급에 대한 상반된 정보 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보이며, HUG 채권액이 감정가를 상회하는 점은 주목할 만합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2019년 완공된 건물로 최신 설비와 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

편리한 교통: 차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

지역 개발 잠재력: 인천 서구 지역의 지속적인 개발 가능성과 맞물려 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2025년 6월 12일 거래: 2층, 66.9361㎡ (약 20.2평) - 160,000,000원 (평당 약 7,920,000원)

* 2024년 9월 12일 거래: 12층, 66.3435㎡ (약 20.1평) - 185,000,000원 (평당 약 9,200,000원)

감정가: 191,000,000원

본건은 건물 면적(약 20.13평) 대비 최근 12층 거래가가 185,000,000원이었으며, 감정가는 191,000,000원입니다. 현 시세는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 건은 재매각 물건이며, HUG 관련 복잡한 권리 사항이 존재하므로 입찰가 산정 시 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서, 철저한 권리관계 및 현장 조사를 마친 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.