나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510530 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-88 동경테라스빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 4층 402호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 칼라샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 공동주택 및 제2종근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 용현동 624-88 동경테라스빌 4층 402호

1.2. 물건종별

다세대주택

1.3. 감정가

118,000,000원

1.4. 면적

* 토지면적: 23.91㎡ (약 7.2평)

* 토지 지분: 23.915㎡ (약 7.2평)

* 건물면적 (전용면적): 55.39㎡ (약 16.7평)

* 건물 지분: 55.39㎡ (약 16.7평)

1.5. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭이 있는 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024-06-25 인천지방법원 2024카단106917 (중소기업은행 가압류)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑11, 갑12 (소유권 이전), 을5 (주택임차권, 한국토지주택공사, 123,000,000원), 갑13, 갑14, 갑15 (가압류), 갑16 (강제경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 5번 주택임차권이 기재되어 있으나, '서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있습니다. 등기부 상 을5 주택임차권은 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 이는 법원 경매 절차상 해당 임차 보증금이 인수되지 않음을 의미하나, 실제 명도 과정에서 관련 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험주식회사)

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-06-09

* 배당신고일자: 2024-06-19

* 대항력: 없음. 법원 경매 기준상 대항력 없는 임차인으로 분류되며, 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권액 총계

159,977,951원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 건물 내에 2종근린생활시설 용도가 포함되어 있으며, 주위는 주거지대이므로 생활 편의를 위한 소규모 상업시설이 분포될 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 현황

주거 용도 외에 근린생활시설이 있어 식당, 편의점, 미용실 등 기본적인 상업시설이 입점할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지대이므로 마트, 편의점, 병원 등 생활 편의시설이 인근에 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육시설

"용현초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

전반적으로 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 비교적 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 불확실성

등기부상 임차권이 말소 예정임에도 불구하고 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되고, 말소 동의 확약서 제출 관련 언급이 있어, 실제 명도 및 권리 관계의 최종적인 확정 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

물건의 특이사항으로 'SGI 인수조건 변경'이 언급되어 있어, 입찰 전 해당 내용에 대한 구체적인 사실관계 확인이 요구됩니다.

6.3. 물건명세서와 등기부의 차이

주택임차권(을5)의 말소 여부에 대한 정보가 등기부와 물건명세서 간에 상이하게 기재되어 있어, 입찰 전 반드시 법원에 비치된 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 용현초등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 도시가스 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 법원 기준으로 보증금 인수 의무는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차권 관련 정보의 불확실성, SGI 인수조건 변경 사항 등 추가 확인이 필요한 부분이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 용현초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 55.39㎡ (약 16.7평)의 전용 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

* 주거지대 내 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 확보되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근(2026년 5월) 실거래가 데이터를 분석한 결과, 인근 유사 물건의 거래가는 다음과 같습니다.

* 38.67㎡ (약 11.7평) / 2층 / 60,000,000원 (㎡당 약 1,551,616원)

* 69.25㎡ (약 20.9평) / 4층 / 110,000,000원 (㎡당 약 1,588,447원)

* 32.76㎡ (약 9.9평) / 2층 / 66,900,000원 (㎡당 약 2,042,124원)

본건은 55.39㎡ (약 16.7평) 면적에 4층에 위치하고 있어, 69.25㎡ (약 20.9평), 4층 물건의 시세(110,000,000원)를 참고하는 것이 가장 적합해 보입니다. 이를 기준으로 환산하면 ㎡당 약 1,588,447원 수준입니다. 본건 면적(55.39㎡)에 이를 적용 시 약 88,059,197원의 시세가 추정됩니다.

감정가 118,000,000원 대비 최근 시세는 110,000,000원 수준이므로, 감정가가 시세 대비 다소 높을 수 있습니다.

법원 경매 기준상 인수 보증금은 0원이나, 임차권 관련 불확실성, SGI 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 리스크 요소를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

위 시세 분석 및 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상됩니다.

리스크 요소를 감안한 현실적인 입찰 희망가로 105,000,000원 을 제안합니다. 이 가격은 감정가보다는 낮으면서도 최근 유사 물건의 최고가 거래 수준을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.