나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510587 [1] 인천광역시 서구 가좌동 174-109 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""서부여성회관역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서부여성회관역 등이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 연와조 스라브지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

본건은 일반건축물대장상 주택임.

설비내역

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부합물 및 종물

본건 건물에 제시외 건물로 보여지는 제시외 물건(㉠ ~ ㉡)이 소재하여 외부관찰 및 개략적인 목측으로 확인하였는바, 경매 진행 시 참고 바람. (후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’ 참조)

공부와의 차이

본건 지1층은 일반건축물대장상 용도 대피소로 등재되어 있으나, 현황 탐문 등으로 주택으로 이용중인 것으로 조사되는 바, 경매 진행 시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 ‘서영혜’ 소유지분(2분의 1)에 대한 평가로서, 평가 지분만의 위치 확인이 곤란하여 전체 부동산을 기준으로 산정한 단가에 귀 제시 및 등기사항전부증명서상 지분비율을 적용하여 평가하였음.

- 현장조사시 수차례 방문하였으나 내부구조를 확인하지 못하여 외부관찰에 의하여 평가하였으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지분매각이며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-목록2. 지1층은 일반건축물대장상 용도 대피소로 등재되어 있으나, 현황상 103호 표시된 주택으로 이용중임
-목록2. 일반건축물대장상 지1층, 1층, 2층으로 등재되어 있으나, 현황상 1층, 2층, 3층 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510587 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 174-109

용도: 다가구주택

감정가: 247,968,000원

토지면적: 134.80㎡ (약 40.77평)

토지 지분: 67.4㎡ (약 20.39평) - 전체 토지의 1/2 지분

건물면적: 210.74㎡ (약 63.75평)

건물 지분: 105.37㎡ (약 31.87평) - 전체 건물의 1/2 지분

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 가능, 대항력 있는 임차인 존재, 일괄매각 (제시외 건물 5.00㎡ 포함)

건물 현황: 건축물대장상 지하 1층(대피소), 지상 2층이나, 현황 지하 1층은 103호 주택으로, 지상 1, 2층은 현황 2, 3층으로 이용 중.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 지하철 서부여성회관역 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

용도지역은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 8월 28일 경남신용보증재단의 가압류 (등기부 갑4) 입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 119,094,691원입니다.

임차인 현황:

* 이성우: 2014년 4월 11일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 이은주: 2013년 3월 8일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 조원정: 2011년 9월 1일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고된 점은 특별한 주의가 필요하며, 실제 권리 관계 확인이 필수적입니다.

소유권 변동: 현재 평가 대상은 서영혜 씨의 1/2 지분이며, 이 지분에 대한 강제경매로 진행 중입니다. (말소기준권리 이후 다수의 가압류 및 압류 발생)

1.3. 상권분석

주변은 단독 및 다가구주택이 밀집된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

지하철 서부여성회관역을 중심으로 지역 상권이 형성되어 있으며, 주민들을 위한 기본적인 편의시설 및 상가들이 분포하고 있습니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 서부여성회관역 및 다수의 버스 노선으로 시내외 접근성이 좋습니다.

교육 시설: 인천가좌초등학교, 인천서곶중학교, 인천서곶고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역 내 위치)

편의 시설: 인근 지역에 시장, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 주거 지역으로서의 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 부동산이 아닌 1/2 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 협의 및 향후 관리, 처분 등에 어려움이 따를 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 보증금이 0원으로 신고된 임차인들의 실제 권리 관계 및 추가적인 인수 부담이 있을 수 있으므로, 임대차 계약서 원본 확인 등 철저한 조사가 필요합니다.

공유자 우선매수권: 다른 공유자가 경매 절차에서 우선매수권을 행사하여 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

공부와의 차이: 건축물대장상 용도(지하 1층 대피소 vs 현황 주택) 및 층수(지1,1,2층 vs 현황 1,2,3층) 불일치로 인해 추후 행정적, 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상이나, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 효력 확인이 필요합니다.

현장 조사 미비: 내부 구조 및 상태 확인 없이 외부 관찰로만 평가가 이루어졌으므로, 실제 물건 상태가 평가와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동 소재 다가구주택의 1/2 지분 경매 건으로, 역세권 인근의 주거 지역에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

하지만 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원, 공부와의 차이, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

특히 보증금 0원의 대항력 있는 임차인은 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

신중한 접근과 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 기회: 지분 경매로 인해 비교적 적은 금액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

입지 조건: 서부여성회관역 역세권 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주거 환경: 주변 주거 지역으로의 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 247,968,000원이며, 매각 대상은 토지 및 건물의 1/2 지분입니다.

감정가 기준 지분 가치는 약 123,984,000원 (247,968,000원 * 1/2)으로 산정됩니다.

다만, 상기 '잠재적 리스크' 항목에서 언급된 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공부와의 차이, 공유자 우선매수권 등 여러 위험 요소를 고려할 때, 단순히 감정가 지분액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

특히 보증금 0원인 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성을 면밀히 조사하고, 해당 리스크 해소 비용 또는 그로 인한 가치 하락분을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서 특정 금액을 제시하기보다는, 상기 리스크 요소를 충분히 해소하거나 감당할 수 있는 수준에서 낙찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.