나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510464 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 31-1 에이동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 경인선전철 주안역 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트와 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이
소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 1978.12.06인
철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건내 4층 403호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 서측과 남측 및 북측으로 외부공도에 접하여 있으며, 서측 도로로
자동차 등이 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 도로(저촉), 가축사육제한구역
(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510464 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 31-1 에이동 4층403호 (동인아파트)

용도: 아파트

건물명: 동인아파트 A동 403호

토지면적: 27.69㎡ (약 8.38평)

건물면적: 48.51㎡ (약 14.67평) - 전용면적 기준 추정

총층수: 5층 중 4층

사용승인일: 1978년 12월 6일

감정가: 1억 3,400만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 경인선 전철 주안역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2005년 9월 8일 접수된 국민은행의 근저당 (을1, 채권액 29,900,000원)입니다. 본 매각으로 인해 등기부등본상의 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되는 주요 권리들은 다음과 같습니다:

* 국민은행 근저당 (을1, 2005-09-08, 29,900,000원)

* 주식회사액트캐쉬대부 근저당 (을3, 2021-11-25, 100,500,000원)

* 민정선 근저당 (을5, 2022-08-18, 24,000,000원)

* 주식회사액트캐쉬대부 임의경매개시결정 (갑6, 2025-07-09, 69,522,049원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 등기부채권 총액은 154,400,000원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 미상.

임대차 관계가 미상으로 확인되나, 인수되는 보증금이 0원이므로 임차인 관련하여 법적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 주안동 일대는 주안역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 역 주변으로는 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 접근성이 우수합니다. 또한, 인근의 아파트 및 다세대주택 단지들은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

5. 생활정보

아파트로서 기본적인 주거 시설(위생, 상하수도, 가스, 난방 설비)이 갖추어져 있습니다. 주안역 인근의 다양한 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용하기 편리하며, 인천시 내외로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1978년 준공된 건물로, 사용승인일로부터 약 48년이 경과하여 노후화가 상당합니다. 향후 유지보수 또는 리모델링, 재건축 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 본 물건의 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획적 제한사항이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 환경 문제: 주안동 및 미추홀구 일부 지역에서 무단 쓰레기 투기 및 방치로 인한 환경 문제가 언론에 보도된 사례가 있습니다. 본 물건 자체의 직접적인 연관성은 확인되지 않으나, 지역 전반의 환경 개선 노력 추이를 주시할 필요가 있습니다. 다만, 과거 악취 문제가 있었던 승기하수처리장이 현대화 사업을 통해 공원으로 조성될 계획이 있어 환경 개선 기대감도 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 동인아파트 4층으로, 주안역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리나 보증금이 없어 법적 리스크가 낮은 편입니다. 건물이 노후화되었지만, 기본적인 주거 기능을 수행하고 있으며 주변 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하나, 주거 지역으로서의 가치는 여전히 유효하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 주안역 도보 이용 가능 거리로, 교통 편리성에 따른 지속적인 수요 기대.

* 권리관계 안전성: 인수 부담 없는 깔끔한 권리 분석으로 투자 리스크 최소화.

* 잠재적 가치 상승: 노후화된 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 시세 상승 가능성 존재. (인근 재개발 사업 추이 확인 필요)

* 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 비교를 통한 투자 기회 탐색.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 3,400만원

고려사항:

* 인수 보증금: 0원

* 건물 노후화에 따른 예상 수리비 및 명도 관련 부대 비용

* 최근 유사 물건의 실거래가, 호가, 시장 동향에 대한 추가 조사 필수

제안:

감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 1억 720만원 ~ 1억 2,060만원)을 기본 범위로 설정하고, 현장 조사를 통한 건물 상태 평가 및 주변 시세 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.