나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510429 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 148-8 골드팰리스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 수도권지하철1호선 ""주안역"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 동류형의 업무시설과 근린생활시설이 주로 들어서 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건 북서측 직선거리 약 300m 지점에 인천지하철1호선 ""주안역""이 소재하며, 인근에
버스정류장이 소재하고 있어 대중교통편익은 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 제7층 제702호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해
관계인 부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지이며, 업무시설(오피스텔)로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약14m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경510429 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 148-8 골드팰리스 7층702호

용도: 오피스텔 (건축물물리사항: 업무시설)

토지 면적: 12.88㎡ (약 3.90평)

토지 지분: 12.88㎡ (약 3.90평)

건물 면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

건물 지분: 59.52㎡

감정가: 175,000,000원 (1억 7,500만원)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축 연도: 2016년

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 수도권 지하철 1호선 '주안역'으로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 업무시설과 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕의 10층 건물 중 7층 702호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽 역시 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 자세한 내부 이용상황 확인은 불가했습니다. 상하수도, 위생, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 압류(미추홀구)입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 채권자: 정OO (정현돈)

* 임차인 현황:

* 석은선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-06. 대항력 없음.

* 정현돈: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-04, 확정일자 2020-03-20, 배당신고일자 2024-06-28. 대항력 있음.

* 등기부 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (정현돈), 166,000,000원, 인수. 전입일자 2020-06-04.

* 갑구 11번: 강제경매 (정현돈), 170,000,000원, 말소.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 임차권등기(정현돈, 임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2020.06.04., 확정일자 2020.03.20.)가 존재하므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 지하철 1호선 주안역을 중심으로 업무시설과 근린생활시설이 발달한 상업지역입니다. 따라서 오피스텔로서의 기본적인 수요는 안정적으로 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 북서측 약 300m 거리에 지하철 1호선 '주안역'이 위치하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 업무시설이 주로 분포하여 직주근접 수요가 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수 대상 임차인: 대항력 있는 임차인 정현돈의 보증금 170,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 주요 리스크입니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사가 불가능하여 정확한 건물 내부 상태 및 이용 상황 파악이 어렵습니다.

* 도시계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)이 있는지에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 현재까지 공개된 정보에서 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 이는 잠재적 리스크로 고려되어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 높은 점은 투자 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 1억 7,500만원이나, 최근 유사 면적의 오피스텔 거래 사례(66.52㎡, 1억 1,000만원)를 고려할 때 시세와 괴리가 있을 수 있습니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 감안해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 안정적인 임대 수요.

* 10층 건물 중 7층으로 비교적 양호한 층수.

* 최근 거래된 오피스텔(66.52㎡)의 실거래가 1억 1,000만원은 본 물건의 가치 판단에 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외하고 산정됩니다.

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 실거래가(참고, 66.52㎡ 기준): 110,000,000원

* 면적 환산 시 본건(59.52㎡)의 시장 가치: 약 98,400,000원 (110,000,000원 / 66.52㎡ * 59.52㎡)

* 인수 가능한 임차인 보증금 (정현돈): 170,000,000원

최근 실거래가와 면적을 고려했을 때 본건의 시장 가치는 약 98,400,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다. 하지만 인수해야 할 임차인 보증금이 170,000,000원에 달하므로, 낙찰가가 높을 경우 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하고, 인수할 보증금과 기타 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 포함한 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 고려해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

이 범위는 해당 부동산의 시장 가치와 인수 위험을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 보다 정확한 정보를 파악하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.