나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510512 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 13-9 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ""인천신광초등학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 단독, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 ""숭의역"" 등이 소재하는 등 대중교통환경은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1), (2): 2필지 일단의 대체로 세장형 평지로서 업무시설 건부지임.
기호(3): 대체로 삼각형 평지로서 업무시설 건부지의 일부로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1), (2): 본건 남측으로 광대로와 접함.
기호(3): 현황 맹지이나 남측의 기호(2)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
일반상업지역(2017-08-28),방화지구,시가지경관지구,대로2류(폭30m~35m)(2015-09-14)(접합),건축용도지역기타(건축선2m(11층이상인건축물은3m,건축과로문의))<건축법>,상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역재설정고시(광성중,광성고))<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

기호(2)
일반상업지역(2017-08-28),방화지구,시가지경관지구,대로2류(폭30m~35m)(2015-09-14)(접합),건축용도지역기타(건축선2m(11층이상인건축물은3m,건축과로문의))<건축법>,상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역재설정고시(광성중,광성고))<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.
기호(3)
일반상업지역(2017-08-28),방화지구,시가지경관지구,상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역재설정고시(광성중,광성고))<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ""인천신광초등학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 단독, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 ""숭의역"" 등이 소재하는 등 대중교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘 및 벽식구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층 제301호 외 43개호 로서,
외벽: 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 콘크리트노출 상태임.
창호: 샷시 창호 등임.
기준시점 현재 건축법상 사용승인받지 않은 건물이며, 공사중단된 상태임.

이용상태

공부 및 건축허가서상 용도 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
일반상업지역(2017-08-28),방화지구,시가지경관지구,대로2류(폭30m~35m)(2015-09-14)(접합),건축용도지역기타(건축선2m(11층이상인건축물은3m,건축과로문의))<건축법>,상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역재설정고시(광성중,광성고))<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.
기호(2)
일반상업지역(2017-08-28),방화지구,시가지경관지구,대로2류(폭30m~35m)(2015-09-14)(접합),건축용도지역기타(건축선2m(11층이상인건축물은3m,건축과로문의))<건축법>,상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역재설정고시(광성중,광성고))<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기준시점 현재 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 공사중단된 상태임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1.과 2.는 목록4.~47.의 대지권 목적의 토지이며 본건 남측으로 광대로와 접하고, 건축허가서상 지번은 13-9, 12-9번지이나 공부 및 현황은 13-9, 12-7번지임
-목록2.는 목록1.에 붙어 있고 공터로 보임.
-목록3.은 현황상 맹지이며 목록 2.를 통하여 접근 가능함
-목록3.은 목록1, 2에 인접하여 뾰족하게 튀어나와 있으며 옆 건물인 신흥교회교육관의 주차장 끝부분으로 보이며 정확한 위치, 면적, 경계표는 별도의 확인이 필요함
-목록4.~47.은 감정평가시점 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 채권자측 제시 건축물 현황조사 보고서상 공정률 약 85~90%에서 공사 중단된 상태로 대지권이 미정리된 상태임
-목록4.~47.내부 마감 공사가 되지 않아 전기가 들어오지 않고 전용호실 출입문, 호실 표지판이 없어서 각층의 개별 호실은 별도의 확인이 필요함
-지상에 권원 미상의 컨테이너 박스가 소재하나 철거 및 이동이 용이한 바 감정평가에서 제외하였고, 본건 토지는 이에 구애됨이 없음
-컨테이너 박스를 설치하여 출입문에 자물쇠를 채우고 출입을 통제하고 있으며, 점유 관계자인 대현새마을금고의 남성과 통화에 의하면 유치권을 행사하고 있는 것은 아니고 건물을 관리하고 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510512 (1)

소재지: 인천광역시 중구 신흥동3가 13-9

용도: 오피스텔

감정가: 12,673,332,000원 (약 126억 7천 3백만원)

토지면적: 715.00㎡ (약 216.24평)

건물면적: 3278.48㎡ (약 992.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 계OOOOOO

건물 상태: 감정평가 시점 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 공사 중단된 상태로 공정률은 약 85~90%입니다. 내부 마감 공사가 되지 않았으며, 전기가 들어오지 않습니다.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 인천광역시 중구 신흥동3가에 위치하며, 동측 인근에 인천신광초등학교가 있습니다. 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 복합지역을 형성하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 수인분당선 "숭의역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 기호(1), (2) 토지는 본건 남측으로 폭 30m~35m의 광대로와 접하여 차량 접근성이 우수합니다. 기호(3) 토지는 현황상 맹지이나, 기호(2) 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭30m~35m), 건축용도지역 기타(건축선2m), 상대/절대보호구역(교육환경보호구역), 과밀억제권역, 특별관리해역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 계양새마을금고의 근저당권(접수일자 2022-02-24, 채권최고액 10,080,000,000원, 을9/을1)입니다. 이보다 선순위인 권리 외에는 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 본건에는 해당사항 없는 것으로 보입니다.

* 특이사항:

* 대지권미등기: 건물과 토지의 대지권이 아직 등기부에 정리되지 않은 상태로, 소유권 이전 및 활용에 복잡한 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유치권: 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 명시되어 있습니다. 지상에 소재하는 컨테이너 박스를 관리하는 자(대현새마을금고)는 유치권을 행사하는 것은 아니라고 진술하였으나, 유치권 성립 여부 및 해결 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 후순위 권리: 계양새마을금고 근저당보다 후순위인 주식회사코리아주차, 남동세무서장, 주식회사빌더스, 남동구(인천광역시), 박용신, 근로복지공단, 박정쇠, 정경희 등의 가압류 및 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상주인구와 유동인구를 모두 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 수인분당선 숭의역과 인접하며 대로변에 위치하여 유동인구 유입 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천신광초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 상대/절대보호구역(광성중, 광성고)이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 본건 부동산에 영향을 미치는 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미완공 및 공사 중단: 건물이 85~90% 공정률 상태에서 공사가 중단되었으며, 내부 마감 공사가 되지 않아 즉시 사용이 불가능합니다. 상당한 추가 공사비와 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 대지권 미등기: 건물 소유주가 토지에 대한 대지권을 아직 등기하지 않은 상태로, 이는 소유권 행사 및 거래 시 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 유치권 분쟁 가능성: 유치권 행사는 부인되었으나, 점유자(대현새마을금고)가 관리하고 있는 컨테이너 박스 존재 및 통제 상황으로 미루어 볼 때, 향후 유치권 관련 분쟁 발생 및 해결 비용이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지번 오류: 건축허가서상 지번(13-9, 12-9번지)과 공부 및 현황 지번(13-9, 12-7번지) 간 불일치가 있어, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 맹지: 목록3 토지는 현황 맹지이며, 목록2 토지를 통해서만 접근이 가능하여 활용에 제약이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 신흥동의 대로변에 위치하며 숭의역 인근으로 입지 조건은 우수합니다. 그러나 현재 건물은 공사가 중단된 미완공 상태이며, 대지권 미등기, 유치권 존재 가능성, 지번 오류 등 해결해야 할 중대한 문제들을 다수 안고 있습니다. 건물의 완공, 대지권 정리, 유치권 문제 해결 등에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되므로, 투자 시 신중한 접근과 철저한 사전 조사(Due Diligence)가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 사업 정상화 및 공사 완료 시, 지역 개발과 함께 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대로변 및 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 토지 자체의 가치 또한 보유하고 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 검색된 자료에 따르면, 인천광역시 중구 신흥동3가 인근의 기완공된 오피스텔의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,000만원 내외의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. 그러나 본건은 미완공 상태이므로 직접적인 시세 적용은 어렵습니다. 감정가 126억 7천 3백만원은 토지 가치와 함께 향후 완성될 건물 가치를 반영한 것으로 해석됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 본 물건은 미완공, 대지권 미등기, 유치권 존재 가능성 등 높은 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다. 예상되는 공사 비용, 법적 문제 해결 비용, 제세 공과금, 공사 기간 중의 기회비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 상태에서는 감정가의 50~60% 수준 에서 매우 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 공사비, 법적 절차, 유치권 해결 방안 등에 대한 전문가의 심층 분석을 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

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