나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510387 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 626 럭키송도아파트 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""인송중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 :1993-7-24)
외벽: 몰탈위페인팅 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임.
창호: 샷시창호 마감등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 이용하여 외곽의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

- 본건 아파트 단지 2필지가 분리됨에 따라 본건이 속하는 626번지는 50460.6㎡ 에서 49.788.9㎡로 변경되었음. 이것이 집합건축물대장에는 2021.1.19.일자로 변경되었으나 등기사항전부증명서 상에는 반영되지 않았음.

※집합건물대장(표제부,을) 변동사항내용
2021.1.19. 도시주택과-2430호에 의거 건축물대장 분리[공유토지분할에 따라 옥련동 626외 1필지에서 옥련동 626, 옥련동 626-1번지로 건축물대장 분리/분리에 따라 대지면적 50460.6㎡→49.788.9㎡, 건축면적 10,927.29㎡→10,592,54㎡, 건폐율 21.76%→21.274902%, 용적율290.01%→36.171054%로 직권정정 및 관련지번(옥련동 262-1)삭제]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

집합건축물대장상의 대지권 목적의 토지면적 변경사항이 등기사항증명서에 반영되지 않은 상태로 불일치함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510387 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 626 럭키송도아파트 102동 3층 302호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 1993년 7월 24일 (건축 연령 약 33년)

1.3. 면적 정보

토지면적: 39.55㎡ (약 11.95평)

토지 지분: 39.546㎡ (약 11.95평)

건물면적 (전용면적): 101.49㎡ (약 30.70평)

건물 지분: 101.49㎡ (약 30.70평)

1.4. 가격 정보

감정가: 364,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, '인송중학교' 남서측 인근 지역에 소재하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 초.중.고등학교 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도에 접하며, 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 평지로, 현재 공동주택 건축 부지로 이용 중입니다.

해당 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 제한 사항

* 제3종일반주거지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 역사문화환경보존지역 (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 3일 접수된 더알파대부주식회사 근저당권 (을9, 39,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건에는 매수인에게 대항력 있는 주택임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원 (물건명세서 참고사항 기준)

* 전입일자: 2020년 5월 15일

* 확정일자: 2020년 5월 15일

* 대항력: 있음

* 인수 금액: 보증금 전액 (250,000,000원)이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 차임: 0원

3.3. 기타 권리

말소기준권리 외 채권자들이 다수 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을10: 주택임차권 (김주영, 235,000,000원, 말소: 인수) - 3.2.항과 중복되나 등기부상 기재

* 을9: 근저당권 (더알파대부, 39,000,000원, 말소: 말소) - 말소기준권리

* 갑10, 갑11: 압류 (남동세무서장, 남동구, 말소: 말소)

* 갑12, 갑13: 가압류 (신한은행, 인천신용보증재단, 말소: 말소)

* 갑14: 임의경매 (더알파대부, 20,000,000원, 말소: 말소)

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

본건이 속한 '럭키송도아파트'는 1993년에 사용승인된 단지로, 총 16개 동, 1304세대로 구성되어 있습니다.

단지 내 주차 공간은 총 597대가 가능합니다.

4.2. 주변 상업 및 생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

'인송중학교'를 포함한 각급 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

건물 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

정확한 내부 구조는 이해관계인 부재로 건축물대장 및 이웃 탐문 등을 참고하여 작성되었습니다.

5.2. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

주택임차보증금 250,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 총 매수 비용을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 공부와의 불일치

집합건축물대장상의 대지권 목적 토지 면적 변경사항이 등기사항증명서에 반영되지 않아 불일치 상태입니다. 이는 향후 행정 처리 또는 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1993년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 33년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 재건축 가능성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 연수구 옥련동의 럭키송도아파트 102동 302호로, 101.49㎡(약 30.7평) 규모의 아파트입니다.

입지 조건은 학교와 근접한 주거 지역으로 양호하나, 건물 노후화와 대항력 있는 임차인 인수 부담(250,000,000원)이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

또한, 집합건축물대장과 등기사항증명서 간의 토지 면적 불일치 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 투자 결정 시 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고 총 매수 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적 시: 250,000,000원의 임차보증금 인수 후 총 매수 비용이 시세 대비 합리적인지를 최우선으로 판단해야 합니다.

* 가격 메리트: 현재 감정가는 364,000,000원이며, 최근 동일 면적 9층 매물이 353,000,000원에 거래되었습니다. 임차보증금 인수 금액을 고려한 총 매수 비용이 실질적인 시세보다 낮게 형성될 경우 투자 가치가 있습니다.

* 입지: 인송중학교 인근 지역으로, 주거 및 교육 환경이 비교적 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(101.49㎡) 9층 매물이 2026년 6월 29일 353,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 3층에 위치하므로, 3층의 시장 가치를 약 320,000,000원으로 추정합니다.

본건은 250,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 이상적인 입찰가 상한선은 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액입니다: 320,000,000원 - 250,000,000원 = 70,000,000원.

시장 상황 및 경매 절차에서의 경쟁률을 고려하여, 예상 입찰가를 70,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제안합니다.

총 매수 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이므로, 낙찰 시 총 지출 금액이 320,000,000원에서 330,000,000원 사이가 될 것으로 예상됩니다.

이는 최근 거래가인 353,000,000원 및 감정가 364,000,000원과 비교 시, 인수 보증금 부담이 큰 만큼 신중한 접근이 필요합니다.

(주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 특별히 발견되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.