나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510384 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 107동 24층2402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 송도5동 행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철역(인천1호선 '송도달빛축제공원역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 49층 건물 내 제24층 제2402호로서,
(사용승인일 : 2020.09.24.)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, '업무시설(오피스텔)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 외곽으로 공도와 접하며, 단지 내부 도로를 통해 진·출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27)(광2-14)(접합) , 광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송2)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510384 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 명세

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 107동 24층 2402호

용도: 오피스텔

건축물 현황:

- 사용승인일: 2020.09.24.

- 해당 층수: 24층

- 총 층수: 49층

- 건물면적: 84.03㎡ (약 25.42평)

- 건물지분: 84.034㎡ (약 25.42평)

- 토지면적: 15.24㎡ (약 4.61평)

- 토지지분: 15.2395㎡ (약 4.61평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 407,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 송도5동 행정복지센터 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 인천1호선 '송도달빛축제공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 49층 건물 중 24층에 위치한 제2402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다. 이용 상태는 현재 '오피스텔'로 이용 중이나, 폐문 부재 상태로 내부 확인은 불가능하였습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, '업무시설(오피스텔)'의 건부지로 이용 중입니다. 단지 외곽으로 공도와 접하고 있으며, 단지 내부 도로를 통한 진출입이 가능합니다.

2.5. 주변 개발계획 및 규제

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류, 광로3류, 중로1류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 경제자유구역, 성장관리권역에 포함되며, 공유수면준공매립지(2011.07.06 준공, 매립목적변경 제한 10년) 및 철도보호지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 20일 접수된 주식회사비원이즈 명의의 전세권설정 (을1)입니다.

3.2. 등기부 내역

등기부 채권 총액은 616,728,411원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021.01.20)

* 갑4: 소유권이전 (2021.01.20, 신준철, 매매)

* 을1: 전세권설정 (2021.01.20, 주식회사비원이즈, 350,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 가압류 (2021.09.07, 정현숙, 223,828,411원, 말소)

* 갑7: 압류 (2021.11.29, 연수구, 말소)

* 을2: 근저당권 (2023.06.22, 주식회사비원이즈, 42,900,000원, 말소)

* 갑10: 임의경매 (2025.07.09, 주식회사비원이즈, 42,836,712원, 말소)

* 갑12: 압류 (2025.09.29, 금천세무서장, 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 18,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

확정일자: 2023-07-25

배당신고일자: 2025-09-28

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사비원이즈

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-09-27

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 (보증금)

상기 임차인 현황에 따르면, 두 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 주변에는 오피스텔, 아파트 단지와 함께 다양한 종류의 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 토지 이용 현황

물건이 속한 필지는 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중인 건부지이며, 송도동의 일반상업지역 내에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

송도5동 행정복지센터가 인근에 위치하여 공공 서비스 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 편의성

인천1호선 송도달빛축제공원역이 소재하여 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현황조사 시 폐문 부재로 인해 물건 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 내부 하자, 수리 필요성 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 특수 물건 정보 (선순위 권리)

등기부상 을1 순위 전세권(주식회사비원이즈, 350,000,000원)이 존재하나, 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정이며 인수 보증금은 없습니다. 그러나 권리 관계의 복잡성은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 제약사항

토지이용계획상 공유수면준공매립지이며, 준공 후 10년간 매립목적변경 제한이 있었으나 해당 기간은 만료되었습니다. 철도보호지구에 해당되어 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

힐스테이트 송도 더테라스는 송도 국제도시 내 우수한 입지에 위치한 현대적인 오피스텔입니다. 편리한 교통과 잘 갖춰진 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 송도 국제도시 내 핵심 입지: 미래 가치가 높은 지역에 위치합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 활발한 최근 거래: 2026년 6월에도 유사 면적의 거래가 3억 5천만 원대에서 3억 7천만 원대까지 활발하게 이루어졌습니다.

* 고층의 장점: 24층이라는 고층에 위치하여 조망 및 주거 쾌적성 등에서 이점이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 문제가 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)를 분석한 결과, 동일 단지 내 84㎡ 내외 면적의 오피스텔이 35,700만 원에서 37,900만 원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 24층이라는 높은 층수에 위치하여 일반적인 경우 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 감정가는 40,700만 원으로 책정되어 있습니다.

최근 거래 사례와 높은 층수의 프리미엄, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 400,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가 대비 약 2,100만 원 가량 높으며, 감정가 대비 약 300만 원 가량 낮은 수준으로, 고층의 이점을 반영한 경쟁력 있는 입찰가로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.