나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510357 [1] 인천광역시 서구 연희동 746-19 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)
본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하며
주위로는 공동주택,근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.
기호(2)
본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부개서초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위일대는 대부분 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

기호(1)
본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 인천지하철 서구청역이 소재하여
대중교통여건은 양호함.
기호(2)
본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층402호로서
외벽:드라이비트마감.
창호:샤시창호.
기호(2)
철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물내의 제5층 제501호로서
외벽 : 몰탈위 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

기호(1)
다세대주택으로 이용중임.
기호(2)
현황 ""아파트""로 이용중임.

설비내역

기호(1),(2)
위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)
세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호(2)
2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)
본건 북측으로 소로의 포장도로와 접함.
기호(2)
본건 동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연희동 746-19
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
부평동 492-1,492-4
일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경510357 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 746-19 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

토지면적: 20.03㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.0313㎡ (약 6.05평)

건물면적: 35.45㎡ (약 10.73평)

건물지분: 35.45㎡ (약 10.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.

1.3. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 서구청역이 소재하여 대중교통 여건이 양호함.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호로서, 다세대주택으로 이용 중임. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시 창호임. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

1.5. 토지 정보

토지는 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임. 토지 면적은 20.03㎡(약 6.05평)이며, 토지 지분은 20.0313㎡(약 6.05평)임.

1.6. 공부상 정보 (토지이용계획 및 제한상태)

연희동 746-19: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

기타 공부와의 차이는 없음.

1.7. 특이사항 (감정평가서 요약)

공동담보 물건임.

대항력 있는 임차인 김 (보증금 80,000,000원) 및 김 (보증금 미상)이 존재함.

임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주거 환경

본건은 인천 서구 연희동의 주택지대에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 양호한 편임. 인천디자인고등학교 남동측 인근에 자리하고 있음.

2.2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 인천지하철 서구청역 이용이 가능하여 대중교통 여건이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리)

말소기준권리는 2025-06-13 접수의 박예반 근저당권 (채권액 36,000,000원)임.

본 경매(2025타경510357)를 포함한 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석 (대항력, 보증금)

임차인 김 : 2017-11-13 전입, 2017-09-25 확정일자, 보증금 80,000,000원. 대항력 있음.

임차인 김 : 2025-03-13 전입, 보증금 미상. 대항력 있음.

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있으므로, 이에 대한 주의가 필요함.

3.3. 총 인수 권리 분석

제공된 정보에 따르면, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 임차인 관련 사항은 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 인수되는지 여부에 대한 철저한 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 지역 특성

공동주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택가 상권임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육 시설

인천디자인고등학교가 인근에 위치하며, 주변 교육 환경은 보통 수준임. (상대보호구역 관련 교육청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 (보증금 80,000,000원)이 존재함. 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부 및 배당 결과에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 면담 및 배당표 확인 등 철저한 권리 분석이 필수적임.

보증금 미상인 임차인 김 에 대한 권리 관계도 확인 필요.

6.2. 도시계획 변경 가능성

본건 소재지(연희동 746-19)가 지구단위계획구역으로 지정되어 있고, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지역 개발 또는 규제 변화 가능성이 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본건은 인천 서구 연희동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있음. 감정가는 90,000,000원이며, 최근 주변 실거래가 분석 결과 유사 면적대의 다세대주택 매매가는 13,100만원 ~ 15,000만원 수준으로 조사됨. 이는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준임.

7.2. 주요 고려 사항

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 80,000,000원이며, 인수 보증금 0원으로 명시된 부분을 반드시 확인하여 실질적인 인수 여부를 파악해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

인천 서구 지역의 주거지 내 위치하여 기본적인 수요 기대 가능.

도보 또는 대중교통 이용이 편리한 교통 여건.

감정가가 시장가 대비 합리적으로 책정되었을 가능성.

8.2. 투자 고려사항

임차인 보증금 인수 여부에 따른 실질 투자 비용 변동성.

향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성.

건물 노후도 및 관리 상태 점검.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 결과

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 52~57㎡)의 다세대주택은 2026년 1월 기준으로 ㎡당 약 250만원~260만원 수준으로 거래되었음 (단, 일부 시세보다 현저히 낮은 거래가는 제외). 본건의 전용면적 35.45㎡를 적용하면 시세는 약 8850만원 ~ 9220만원으로 추정됨. 감정가 90,000,000원은 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가 90,000,000원, 추정 시세 8850만원 ~ 9220만원임을 고려할 때, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인을 전제로, 입찰 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 보증금 인수 리스크를 감안하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정할 것을 권장함. (단, 보증금 인수 시 추가 비용 고려 필요)

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 산출되었으며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 권리 분석의 최종 결과, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있음.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.