나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510631 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 27층오2702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""소래포구역"" 남측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 ""소
래포구역"" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물 내 27층 오2702호로서,
2013년 11월 01일 사용승인되었으며,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지내 포장도로에 접하며, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25
m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구
환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기가 있으나, 본건 전유부분인 1402호에 대하여는 그 효력이 미치지 않는 것으로 볼 여지 있음(전유부분 표제부 및 토지 등기부 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510631 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 27층오2702호

용도: 오피스텔

감정가: 266,000,000원

토지면적: 18.41㎡ (약 5.57평)

토지지분: 18.4069㎡ (약 5.57평)

건물면적: 81.63㎡ (약 24.69평)

건물지분: 81.629㎡ (약 24.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대명새마을금고

사용승인일: 2013년 11월 01일

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, 지하철 수인분당선 소래포구역 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 04일 접수된 대명새마을금고 근저당권 (216,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 관련 변동: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전(2022년 2월 18일, 310,000,000원) 등기가 있습니다.

* 채무 관련 사항: 근저당권(대명새마을금고, 216,000,000원) 및 임의경매 개시 결정(대명새마을금고, 180,000,000원)이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 216,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2023년 01월 06일

* 배당신고일자: 2025년 08월 05일

* 대항력: 없음

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 06일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 02월 13일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 수인분당선 소래포구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 46층 건물 중 27층에 위치한 오피스텔입니다. 2013년 11월 01일에 사용 승인된 비교적 현대적인 건물입니다.

* 편의시설: 급배수, 위생, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 윤 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, 명도 과정이나 권리 관계에 변동이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 존재 자체로 인한 잠재적 위험을 인지해야 합니다.

* 별도등기: 토지에 대한 별도등기가 존재하며, 이에 대한 주의사항으로 "본건 전유부분인 1402호(<- 2702호로 추정)에 대하여는 그 효력이 미치지 않는 것으로 볼 여지 있음"이라는 내용이 있습니다. 해당 부분에 대한 법률적 검토와 등기부상의 정확한 효력 범위 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 최근 거래가: 감정가(266,000,000원) 대비 최근 실거래가(200,000,000원 ~ 230,000,000원)가 낮은 편입니다. 이는 시장 상황 변동 또는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 차이로 인해 발생할 수 있으며, 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권 입지에 준하는 편리한 교통 환경과 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 2013년 건축된 건물로 비교적 최신식이며, 아파트 및 오피스텔이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적 임대 수요가 존재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 토지에 대한 별도등기에 대한 불확실성, 그리고 감정가와 실거래가 간의 차이는 주요 리스크 요인으로 분석됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 소래포구역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 준신축급 건물: 2013년 사용승인된 건물로 건물 노후도가 낮습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변의 주거 및 상업 시설 밀집로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(81.629㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 4일에 230,000,000원, 2026년 4월 27일에 225,000,000원, 2026년 3월 16일에 200,000,000원에 거래되었습니다. 층별 차이를 고려하더라도, 실거래가 범위는 약 200,000,000원에서 230,000,000원으로 파악됩니다.

감정가는 266,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 대항력 있는 임차인, 별도등기 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 최근 최고 실거래가 수준을 기준으로 하여 리스크 프리미엄을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 235,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 최고 실거래가보다 약간 높은 수준으로, 향후 명도 및 법적 문제 해결을 전제로 하며, 최신 시세 변동 및 법원 경매 진행 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.