나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510360 [1] 인천광역시 서구 공촌동 317-2 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '인천공촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철2호선 '아시아드경기장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '심곡로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '전기공급 제한(전류제한) 예정 알림 및 전기공급 정지 알림'안내문이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510360 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 317-2, 1층 101호

용도: 다세대주택

건물면적: 48.59㎡ (약 14.70평)

토지면적: 30.14㎡ (약 9.12평)

감정가: 120,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치하며, '인천공촌초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

인천지하철2호선 '아시아드경기장역'이 근거리에 위치하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 갑5 가압류 (주택도시보증공사, 2022.04.28.)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을9 주택임차권(신영선, 96,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 신

보증금: 96,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-11

확정일자: 2019-10-11

배당신고일자: 2023-12-14

대항력: 있음

비고: 1차 보증금. 권리분석상 인수되는 권리입니다.

임차인: 신 (1차 보증금 증액분)

보증금: 104,000,000원 (96,000,000원 + 8,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2019-10-11

확정일자: 2021-11-29

배당신고일자: 2023-12-14

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분. 권리분석상 인수되는 권리입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

매수인이 인수해야 하는 총 임차보증금은 96,000,000원 + 104,000,000원 = 200,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 1월, 3월)를 분석한 결과, 제곱미터당 약 153만 원에서 196만 원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 전용면적 48.59㎡를 기준으로 환산 시, 대략 7,400만 원에서 9,500만 원 사이의 시세가 예상됩니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

인천광역시 서구 공촌동 312-16번지 소재 건물(1996년 건축, 전용면적 71.46㎡)이 2026년 1월 17일 140,000,000원에 거래되었습니다.

인천광역시 서구 공촌동 307-26번지 소재 건물(1994년 건축, 전용면적 34.48㎡)이 2026년 1월 19일 53,000,000원에 거래되었습니다.

인천광역시 서구 공촌동 316번지 소재 건물(1998년 건축, 전용면적 39.46㎡)이 2026년 1월 12일 75,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'인천공촌초등학교'가 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 주택지대로서 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

본 건은 선순위 주택임차권(신영선, 총 보증금 200,000,000원)이 존재하며, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인의 전입일자(2019.10.11)와 확정일자(1차 2019.10.11, 2차 2021.11.29)를 고려할 때, 배당 순위 및 변제율에 따라 인수 금액이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 기타 특이사항

현관에 '전기공급 제한(전류제한) 예정 알림 및 전기공급 정지 알림' 안내문이 부착되어 있어, 실제 전기 공급 상태에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 정보

현재 확인된 주변 정보 상, 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 인천공촌초등학교 인근의 주택지대에 속합니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인(신영선)이 총 200,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 인수 금액 발생 가능성을 시사합니다.

감정가는 120,000,000원이지만, 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 1월, 3월)를 바탕으로 산정한 시세는 약 7,400만 원에서 9,500만 원 수준으로, 감정가 대비 낮은 편입니다.

건물에 전기 공급 제한 관련 안내문이 부착되어 있어, 실제 사용 가능 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

경매 시 제시된 감정가(120,000,000원)보다 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

인천지하철 2호선 아시아드경기장역과의 근접성으로 향후 교통 편의성 증대가 기대됩니다.

소형 다세대 주택으로 실거주 및 임대 수익 목적 투자 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰 시 인수해야 하는 임차 보증금 200,000,000원을 제외하고 물건 자체의 가치를 고려하여 산정해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 물건 자체의 시장 가치는 대략 7,400만 원에서 9,500만 원으로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금 200,000,000원을 포함한 총 매수 비용은 최소 274,000,000원에서 295,000,000원 이상이 소요될 것으로 예상됩니다.

본 건은 인수되는 임차 보증금 액수가 물건의 감정가 및 예상 시세보다 훨씬 높아, 입찰 시 상당한 주의와 신중한 검토가 필요합니다.

잠재적 추가 인수 비용(200,000,000원)을 고려하여, 낙찰가는 대략 7,000만 원에서 8,000만 원 수준으로 결정되어야 총 실매입가가 시세와 유사하게 맞춰질 것으로 보이나, 이는 경매 절차 진행 상황 및 유찰 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.