나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63624 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 314-11 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ""고양향교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 302호로서 (사용승인일 : 2008.11.19.)

외벽 : 목재 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(고양향교)<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2013-12-20)(에스라성경대학원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역(벽제관지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

감정평가시 폐문부재 등으로 인하여 정확한 확인은 곤란하나, 건축물현황도상 비어있어야 할 공간을 기존 벽체 및 추가 벽체를 이용하여 보일러실 등으로 쓰고 있는 것으로 추정 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63624 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 314-11, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 62.50㎡ (약 18.91평)

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (확인 결과 한국주택금융공사로 추정)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 감정평가 시 폐문부재 등으로 정확한 확인이 곤란하였으며, 건축물현황도상 비어있어야 할 공간을 보일러실 등으로 사용 중인 것으로 추정됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양향교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 사용승인일은 2008년 11월 19일임. 외벽은 목재 및 드라이비트 마감, 창호는 새시창호 등임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(고양향교, 벽제관지), 상대보호구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 배경선 (2008-11-25)

* 소유권이전: 황태호 (2018-01-26)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2018-01-26, 77,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신한카드주식회사 (2024-11-15, 15,400,859원) - 말소

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-07-09, 57,528,749원) - 말소

* 총 채권액: 92,400,859원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계 등은 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 16일, 36.53㎡ 다세대주택 (미래하이츠빌라2동, 1990년식) 45,000,000원에 거래됨. (평당 약 123만원)

* 2026년 6월 13일, 37.99㎡ 다세대주택 (신풍주택6동, 1991년식) 32,000,000원에 거래됨. (평당 약 84만원)

* 2026년 6월 13일, 77.88㎡ 다세대주택 (이레홈타운A,B동, 2003년식) 130,000,000원에 거래됨. (평당 약 167만원)

* 시세 분석: 본건은 2008년식으로 위 거래 사례 중 가장 최신 건물이며, 감정가는 117,000,000원(평당 약 205만원)임. 이레홈타운A,B동(2003년식)이 130,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단됨. 특히 본건이 최신 건물임을 감안하면 현재 시세는 감정가와 유사하거나 그 이상일 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 고양시 관광정보센터, 고야카페, 여행자 북카페 등이 있어 문화 및 휴식 시설 이용이 가능함. (참고:)

* 교육시설: 인근에 상대보호구역으로 지정된 학교가 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요함.

* 기타: 주변에 주거용 건물 외 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인 곤란: 감정평가 시 폐문부재 등으로 인한 내부 확인의 한계가 있어, 실제 점유 상태 및 내부 물건 현황 파악이 어렵다는 점을 유의해야 함.

* 용도 외 사용 추정: 건축물현황도상 비어있어야 할 공간을 보일러실 등으로 사용 중인 것으로 추정되어, 추후 원상복구 등 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 혐오시설 인접 가능성: 검색 결과, 고양시 덕양구 일대에 쓰레기 소각장, 화장장, 묘지 등 혐오시설 설치 및 이전 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있음. 본건과의 구체적인 인접성 및 영향은 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 주거 환경 저해 요인이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 다세대주택으로, 2008년에 건축되어 비교적 신축에 속함. 주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 감정가 수준은 합리적으로 판단되며, 향후 시세 상승 잠재력도 기대할 수 있음. 다만, 현장 확인의 어려움 및 일부 공간의 용도 외 사용 추정 등의 리스크가 존재함. 또한, 고양시 덕양구 일대의 혐오시설 관련 이슈는 잠재적인 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 현황을 파악하고 주변 환경을 면밀히 조사해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2008년 준공으로 주변 다세대주택 대비 연식이 짧아 관리 상태 및 주거 만족도가 높을 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 명확하며, 별도 명도 부담이 적음.

* 잠재적 가치 상승: 고양시 지역 개발 가능성 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 가치 상승이 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가인 117,000,000원 수준으로 판단됩니다. 가장 최근 거래된 유사 규모의 건물(이레홈타운A,B동, 2003년식, 77.88㎡)이 130,000,000원에 거래된 점은 본건의 감정가에 대한 신뢰도를 높여줍니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 117,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 다만, 경쟁 입찰 상황 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으므로, 입찰 참여 시 감정가 수준 이상으로 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.