나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2719 [1] 경기도 남양주시 호평동 550-6 비동 104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 '판곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물로서
외벽: 징크판넬 및 드라이비트, 벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지 붙임 및 타일 붙임 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(복수층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 지하1층에서 지상3층까지 일체의 복수층 구조로 이용중이며, 북동측 접면도로 기준 지하1층이 현황 1층 부분에 위치하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경2719 (1)

소재지: 경기도 남양주시 호평동 550-6 비동 104호

용도: 다세대주택

감정가: 464,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 122.79㎡ (약 37.14평)

토지지분: 122.79㎡ (약 37.14평)

건물면적: 64.34㎡ (약 19.46평)

건물지분: 64.34㎡ (약 19.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건축물 정보

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2016.04.22)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물

총괄표제부 대지면적: 810㎡

총괄표제부 연면적: 424.27㎡

표제부 (비동) 연면적: 254.61㎡

표제부 (비동) 층수: 지상 3층, 지하 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 '판곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 본건 소재 부지 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

3.2. 임차인 현황

임차인: 진대연

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-08

확정일자: 2022-01-11

배당신고일자: 2025-01-09

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약 (권리분석)

* 을6: 주택임차권 (권리자: 진대연, 권리금액: 360,000,000원) - 접수일자 2025-01-09. 말소기준권리(을5 근저당)보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함.

* 을5: 근저당권 (권리자: 차동준, 권리금액: 60,000,000원) - 접수일자 2023-07-24. 말소기준권리.

* 갑7: 강제경매 (권리자: 진대연, 권리금액: 372,829,677원) - 접수일자 2025-07-11. 매각으로 소멸 예정.

* 등기부채권 총액: 420,000,000원 (기재된 권리총액 기준)

3.4. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 6번 주택임차권등기(임차보증금 360,000,000원, 전입일자 2022.02.08, 확정일자 2022.01.11)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

주의사항: 대항력 있는 임차인 진대연의 보증금 360,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 중요한 부담입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주위가 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 생활 및 상업 활동이 가능한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건 소재지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 교육

'판곡초등학교' 남서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(진대연)의 보증금 360,000,000원입니다. 이 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 인수 금액이 증가하게 됩니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

제공된 최근 매매 정보와 감정가 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 제공된 시세 정보가 본건과 직접 비교하기 어려운 경우일 수 있어 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

6.3. 기타

현황 조사 보고서 상 대문에 '117-104'로 표시되어 있으며, 공부상 지하 1층이 현황 1층으로 출입구가 위치하는 등 현황과 공부상 내용의 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 남양주시 호평동에 위치한 본 다세대주택은 판곡초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속해 있습니다. 2015년경 준공된 건물로 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 3억 6천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 감정가 4억 6,400만원 대비 최근 시세 자료의 가격대가 낮게 형성되어 있어, 실질적인 투자 가치를 판단하기 위한 면밀한 시세 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 판곡초등학교 인접으로 자녀가 있는 세대의 꾸준한 수요 기대.

* 주거 편의성: 근린생활시설 및 교통 편의시설 인접.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 등에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 5월~7월 사이에 거래된 주변 다세대주택의 거래 금액은 1억 4,500만원에서 1억 5,000만원 수준입니다. 이 매물들의 전용면적은 45.84㎡ ~ 55.57㎡입니다. 본건의 전용면적은 64.34㎡ (약 19.46평)으로, 제공된 시세 정보보다는 약간 더 큰 면적입니다. 이 점을 감안하더라도, 본건의 감정가 4억 6,400만원과는 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 제공된 JSON 데이터의 단지/건물이 본건과 직접 비교하기 어려운 경우일 수 있습니다.

9.2. 권리분석 기반 입찰가 산정

본건의 가장 큰 부담은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 360,000,000원의 임차인 보증금입니다. '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 본 건의 감정가 464,000,000원에서 인수 보증금 360,000,000원을 제외하면 이론적으로 약 104,000,000원의 입찰가가 산정될 수 있습니다. 그러나 이는 보수적인 접근이며, 실제 시장 가치를 추가로 반영해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

상기 시세 분석 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인 인수 부담을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 100,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 인수 금액은 약 460,000,000원 ~ 510,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

투자 결정 시, 임차인 보증금 전액 변제 가능 여부 및 최종 배당표를 반드시 확인해야 하며, 추가적인 현장 조사 및 시세 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.