나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71988 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 4층에이에프04-0026호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 주위는 지식산업센터 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

기호(가)(나)는 공장(지식산업센터) 등으로 이용중이며, 기호(다)는 공장(지원지설-기숙사)
등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 공장용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 대로1류
(폭 35m~40m)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)
(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화
환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71988 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 4층 에이에프04-0026호

용도: 지식산업센터 (본건은 공부상 공장(지식산업센터)이나 현황은 사무실 등으로 이용중)

감정가: 267,000,000원

토지면적: 13.37㎡ (약 4.04평)

건물면적: 51.03㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 주변은 다수의 지식산업센터 및 지원시설이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건물이 속한 현대테라타워 DIMC는 약 10개 층 규모의 집합건물로, 해당 호실은 지상 4층에 위치합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있어 교통망이 우수합니다.

다만, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자 농협은행의 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 783,600,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 소유권이전(신탁등기말소) 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 이해옥 임차인이 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원에 2024년 3월 8일 전입(사업일자)하였습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 다산동은 신규 택지 개발 지구로, 지식산업센터 및 상업시설이 활발하게 조성되고 있는 지역입니다.

현대테라타워 DIMC는 대규모 복합 지식산업센터 단지로, 다양한 업종의 기업들이 입주해 있으며, 지원시설(기숙사)도 포함되어 있어 자체적인 상업 활동 및 배후 수요가 있습니다.

인근 지역은 지속적인 개발과 인구 유입으로 상권이 성장하고 있으며, 특히 8호선 다산역을 중심으로 교통 및 생활 편의시설이 확충되면서 직주근접형 비즈니스 환경이 구축되고 있습니다.

해당 호실은 전용면적 약 15.43평으로, 스타트업, 소규모 사무실, 프리랜서 작업 공간 등으로 활용하기에 적합한 규모입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 8호선 다산역 이용 가능 (도보 또는 차량 이용), 다수의 버스 노선 운행으로 서울 및 수도권 주요 지역 접근성 우수.

* 편의시설: 건물 내 상가 및 편의시설 이용 가능하며, 단지 주변으로 상업시설, 은행, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육/의료: 다산동 택지지구 내 학교 및 병원 등 공공시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 다수의 법적 제한사항(역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등)이 존재하여 향후 건물 증축, 용도 변경, 시설 설치 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 지식산업센터(공장)이나 현황 사무실로 이용 중인 점은 추후 행정 지도나 규제 대상이 될 가능성이 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 임대 시장 변동성: 신규 조성 지역의 지식산업센터 공급 증가로 인한 공실률 상승 가능성 및 임대료 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 현대테라타워 DIMC 내 지식산업센터로, 교통 접근성이 우수하고 상권이 지속적으로 성장하는 지역에 위치하고 있습니다.

신축에 가까운 건물이며, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 다수의 개발 제한 사항과 공부상 용도와 현황의 차이는 투자 시 반드시 검토해야 할 리스크 요인입니다.

적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 현대테라타워 DIMC 내 소형 면적 물건으로 소액 투자 접근 용이.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없음.

* 다산동 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 주변 지식산업센터 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 임대 수익률 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 267,000,000원을 기준으로, 본 건물의 입지, 면적, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.