나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3797 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 '원당초등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 중 제302호로서

외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-02-28), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금254,000,000원’, 임차권자 ‘박성덕’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경3797 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 3층302호

용도: 아파트

감정가: 251,000,000원

토지면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

토지지분: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물면적: 47.91㎡ (약 14.49평) (전용면적)

분양면적: 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 박성덕)

준공년도: 2019년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (지하1층/지상8층 중 3층)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 '원당초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 부근 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매진행구분: 부동산강제경매 (사건번호: 고양지원 2025타경3797 (1))

* 채권자: 박성덕

* 말소기준권리: 2021년 4월 12일 광주세무서장 압류 (갑5)

* 총 권리분석 요약:

* 소유권 관련 등기(보존, 이전, 신탁말소)가 존재합니다.

* 2020년 5월 21일 전입 및 확정일자를 받은 주택임차인 박성덕(보증금 254,000,000원)이 존재하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다.

* 말소기준권리인 광주세무서장 압류(2021.04.12) 이후 설정된 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(박성덕), 압류(남구) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 임차보증금: 254,000,000원 (배당받지 못할 경우)

* 총 등기부채권액: 934,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택지대에 속해 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '원당초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주택지대 내 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 박성덕(보증금 254,000,000원)이 대항력을 갖추고 있으며, 법원 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 본 건의 감정가는 251,000,000원이나, 인수될 수 있는 임차보증금은 254,000,000원으로, 임차인 배당 결과에 따라 낙찰자의 실질적인 취득 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 원당초등학교 인근의 안정적인 주택가에 위치한 아파트입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 상회할 가능성이 있어 인수될 수 있는 금액을 면밀히 파악해야 합니다.

* 법원 배당 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 총액이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 배당 순위 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인근으로 주거 환경이 안정적이며, 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 일반적인 주택가에 위치하여 지역 주민을 위한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인근에 없어 주거 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 254,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이 금액을 감안한 실질 취득가를 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 또한, 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

* 특히, 임차인에 대한 배당 현황을 정확히 파악하여 낙찰 후 인수해야 할 금액을 확정하는 것이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.