나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63640 [1] 경기도 고양시 덕양구 대장동 76-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 ""대곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하나 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 체육용(풋살장)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대곡역세권 개발사업) 임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적도""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1. 지상에 소재한 풋살장 부대시설(인조잔디, 조명탑, 그물망 등)은 철거 및 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함.
3. 목록 3.은 갑구1번 서일수 지분매각임.
4. 목록 3.은 대장동 76-4번지와 76-25번지 양 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63640 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대장동 76-25

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

토지면적: 1264.00㎡ (약 382.46평)

토지지분: 1264㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물지분: 33㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,368,361,000원

매각대상: 토지매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 1. 지상 풋살장 부대시설(인조잔디, 조명탑, 그물망 등)은 평가 및 매각에서 제외함.

3. 목록 3.은 갑구1번 서일수 지분매각임.

4. 목록 3.은 대장동 76-4번지와 76-25번지 양 지상에 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 대곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 편임. 향후 대곡역세권 개발 사업과 함께 교통망 개선이 기대됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 8m~10m의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대곡역세권 개발사업)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따름.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 대곡초등학교가 있으며, 현재까지 특별한 혐오시설이나 주변 지역에 부정적인 영향을 줄 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 다만, 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있는 점은 유의해야 함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 현황 보고된 내역 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계 미상임.

3.2. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을5 근저당권 (2012.05.25., 한국외환은행, 222,000,000원)

* 상기 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당, 지상권, 가압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 토지 1,522,800,000원, 건물 802,800,000원. 총 2,325,600,000원으로 감정가보다 현저히 높음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 건물 등기부상 권리관계

* 건물 등기부상 말소기준권리는 을2 근저당권 (2014.07.02., 한국외환은행, 222,000,000원).

* 토지의 말소기준권리보다 늦게 설정되었으나, 매각으로 소멸 대상임.

4. 상권분석

4.1. 현황

주위 환경이 단독주택, 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어 현재로서 상권의 활성도는 높지 않음. 근린생활시설로 용도가 지정되어 있으나, 주된 이용은 체육시설(풋살장)로 보임.

4.2. 미래 전망

본건이 위치한 대장동 일대는 현재 '고양대곡역세권 지식융합단지' 개발 사업의 핵심 지역으로, 향후 대규모 복합 단지 조성 및 교통 허브 구축으로 인해 상권의 잠재력이 크게 상승할 것으로 전망됨. 특히 대곡역을 중심으로 한 복합환승센터 건립, 첨단산업 및 자족 기능 강화 계획은 지역 상권에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대곡초등학교가 인근에 위치하여 통학이 가능함.

5.2. 편의시설

현재 주변에 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족한 편이나, 대곡역세권 개발 사업 진행에 따라 향후 다양한 편의시설이 확충될 것으로 기대됨.

5.3. 교통

대곡역이 GTX-A를 포함하여 5개 노선이 지나가는 주요 교통 요충지로, 향후 광역 교통망 접근성이 크게 향상될 것임. 다만, 현재 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발제한구역 및 각종 규제

본건은 개발제한구역, 자연녹지지역 등 다수의 토지이용 및 개발 제한 규제를 받고 있어, 건축 및 토지 이용 시 법규 검토가 필수적임.

6.2. 지분매각 및 복합 물건

목록 3번 물건이 특정 소유자의 지분 매각이며, 두 필지에 걸쳐 소재하는 점은 권리관계 및 실제 이용에 있어 복잡성을 야기할 수 있음.

6.3. 권리관계 총액

전체 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 예상가 산정에 신중한 접근이 필요함.

6.4. 부대시설 제외

풋살장 부대시설이 매각에서 제외되어 있어, 기존 이용 상태를 그대로 유지하기 어려울 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 대장동에 위치한 근린시설 용지의 토지이며, 현재 체육시설(풋살장)로 이용 중임.

가장 큰 특징은 대규모 개발 사업인 '고양대곡역세권 지식융합단지' 개발의 수혜지라는 점임. 대곡역을 중심으로 한 교통 허브와 자족 기능 강화 계획은 향후 본건의 가치 상승을 견인할 주요 요인으로 분석됨.

그러나 개발제한구역, 자연녹지지역 등 각종 토지 이용 규제가 존재하며, 특히 목록 3번 물건의 지분 매각이라는 복잡성이 있습니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 웃도는 점은 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

향후 대곡역세권 개발이 본격화될 경우, 규제 완화 및 사업 진행에 따라 본건의 잠재적 가치는 크게 증대될 수 있습니다. 그러나 현재로서는 복잡한 권리관계와 개발 제한 규제를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치: '고양대곡역세권 지식융합단지' 개발 사업의 핵심 지역에 위치하여, 사업 완료 시 지가 상승 및 개발 이익 기대.

* 교통 요충지: GTX-A 노선 개통 등으로 대곡역의 중요성이 부각되며, 향후 교통 접근성 혁신 예상.

* 토지 활용 잠재력: 현재의 개발 제한에도 불구하고, 향후 규제 완화 시 근린생활시설 등 다양한 용도로의 개발 가능성.

* 저평가 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 경매 초기 입찰 경쟁이 낮을 경우, 향후 개발 가치를 고려한 합리적 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건은 복잡한 권리관계, 지분 매각, 다수의 토지 이용 규제 등의 요소를 포함하고 있어, 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 법률 및 개발 계획 검토, 개별 물건의 미래 가치 평가 등이 필수적입니다.

특히, 대곡역세권 개발 사업의 진행 상황 및 규제 완화 추이를 면밀히 파악하여 입찰가에 반영해야 합니다.

단순 감정가뿐만 아니라, 총 채무액, 지분 매각으로 인한 불확실성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가격을 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 전문가의 상세 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.