나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63640 [1] 경기도 고양시 덕양구 대장동 76-25 체육용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63640 [1] 경기도 고양시 덕양구 대장동 76-25 체육용지 경매

• 사건번호: 2025타경63640
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 대장동 76-25
• 용도: 체육용지

고양지원 경매5계 2025타경63640 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 대장동 76-25 | 감정가: 920,822,000원 | 최저가: 451,203,000원 | 용도: 체육용지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63640 (1)이며, 소재지는 경기도 고양시 덕양구 대장동 76-25, 용도는 체육용지입니다.

감정가는 920,822,000원이며, 매각대상은 토지매각(부동산임의경매)입니다.

토지면적은 1241.00㎡ (약 375.40평)입니다. 건물면적은 없으며, 현재 체육용(풋살장)으로 이용 중인 사다리형 토지입니다.

1.2. 경매 진행 정보 및 권리 관계

소유자는 서OO, 채무자는 김OO, 채권자는 박OO으로 확인됩니다.

본건의 특이사항으로는 '법정지상권'이 언급되어 있어, 이는 토지 입찰 시 매우 신중하게 접근해야 할 핵심적인 리스크입니다.

또한, '지상 제시외 건물은 매각에서 제외'되며, '최저매각가격은 지상 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격'임을 고지하고 있습니다. 즉, 매수인은 토지 위에 있는 건물이나 시설물에 대한 권리를 취득하지 못하며, 향후 이의 철거 또는 사용료 합의 등에 대한 부담을 안게 됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 "대곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

특히, 본 토지는 '토지거래계약에관한허가구역(대곡역세권 개발사업)' 내에 포함되어 있어, 대곡역세권 개발 계획의 잠재적 수혜 지역으로 분류될 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 상황은 다소 불편한 편에 속합니다. 북서측의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 자체는 확보되어 있습니다.

3. 토지 현황 및 제한 분석

3.1. 형태 및 이용 상태

토지는 사다리형이며, 현재 체육용지로서 풋살장으로 실제 이용되고 있습니다. 이는 단순 농경지나 나대지가 아닌 수익형 시설로 이용 중임을 의미합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 복합적인 제한을 받고 있습니다.

가장 중요한 점은 '자연녹지지역' 및 '개발제한구역(그린벨트)' 지정으로, 향후 건축 행위 및 용도 변경에 상당한 제약이 있음을 인지해야 합니다. 또한, 대곡역세권 개발사업과 관련하여 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어, 개발 기대감과 동시에 투기 방지를 위한 규제를 동시에 받고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 주의사항

매각대상은 토지(1241.00㎡)뿐이며, 지상 제시외 건물(풋살장 관련 시설물 등)은 매각에서 제외됩니다.

따라서 낙찰자는 토지에 대한 소유권만 취득하며, 지상 제시외 건물 소유자와 철거 문제, 또는 지료(토지 사용료) 청구 등의 법적 문제를 해결해야 합니다.

4.2. 법정지상권 문제

특이사항으로 '법정지상권'이 언급되었습니다. 법정지상권 성립 여부는 매각물건명세서상의 기재와 별개로 현장 조사 및 면밀한 법리 검토가 필요합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 토지 사용료만 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물 철거가 가능하지만, 이 경우에도 철거 소송 등 명도에 준하는 법적 절차가 필요하므로 시간과 비용이 발생합니다.

5. 잠재적 리스크

첫째, 법정지상권 성립 여부 및 제시외 건물 처리 문제입니다. 이는 매수자가 감당해야 할 가장 큰 잠재적 리스크이자 추가 비용 발생 요인입니다.

둘째, 개발제한구역 및 자연녹지지역 등 강력한 토지이용 규제입니다. 장기적인 관점에서는 대곡역세권 개발사업의 수혜를 기대할 수 있지만, 단기적으로는 토지 활용의 폭이 매우 좁습니다.

셋째, 인근 지역의 혐오시설 유무입니다. 고양시 덕양구 지역은 서울시립묘지, 벽제화장장(고양동), 난지물재생센터(대덕동) 등 대형 주민 기피시설이 존재하는 지역이기에, 해당 시설들과 본 건 소재지와의 구체적인 거리가 투자 심리에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 '법정지상권 성립 가능성'과 '제시외 건물 매각 제외'라는 두 가지 중대한 권리 문제를 안고 있는 고난이도 물건입니다. 따라서 일반적인 토지 경매와는 달리, 매입 후 법적 리스크를 해결하는 데 드는 비용(소송 비용 및 시간, 철거 또는 지료 합의 비용)을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 토지 자체가 체육용지(풋살장)로 이용 중이므로, 현 이용 상태를 유지하면서 안정적인 지료 수익을 기대할 수도 있습니다.

6.2. 투자 포인트

개발 잠재력: 대곡역세권 개발사업 계획에 따른 장기적인 개발 호재를 가지고 있습니다.

현재 수익성: 체육용지(풋살장)로 현재 이용 중이므로, 법적 문제를 해결한 후에는 현 상태의 시설 임대를 통한 즉각적인 수익 창출을 모색할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 유찰 가능성이 높아, 철저한 권리 분석 후 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 노릴 수 있습니다.

최종 판단은 제시외 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부에 대한 정밀한 현장 조사 및 법률 자문 이후 결정되어야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계