나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3537 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 763 일산라페스타 이동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '일산소방서' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제
반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,

외 벽: 복합판넬 마감 등
내 벽: 내부인테리어 마감 등
창 호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

대상물건은 공부 및 현황 '근린생활시설'로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건(1~4) 공히 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 일단의 '판매 및
영업시설, 근린생활시설, 업무시설, 노유자시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1) : 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 2
0m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
대상물건(2) : 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 1
5m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹
지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.
대상물건(3) : 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 1
5m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹
지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.
대상물건(4) : 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 2
0m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경3537 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 763 일산라페스타E 3층 301호

* 용도: 근린상가 (업무시설, 판매 및 영업시설, 노유자시설 복합 용도)

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 82.54㎡ (약 25.0평)

* 건물면적: 158.22㎡ (약 47.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 고양시 일산동구 장항동 '일산소방서' 남서측 인근에 위치

* 주변에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 혼재

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨

* 교통상황:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리

* 제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됨

* 토지 형상 및 이용상태:

* 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지

* 현재 '판매 및 영업시설, 근린생활시설, 업무시설, 노유자시설' 건부지로 이용 중

* 인접 도로상태:

* 차량 출입이 가능한 도로 기반시설 및 주차 시설 완비

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중심상업지역, 지구단위계획구역

* 다양한 폭의 도로(대로3류, 중로1류, 중로2류, 소로1류)에 접합

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 2023년 09월 26일 신한은행 근저당 (240,000,000원)

* 현재 소유권자는 2023년 09월 26일 매매(280,000,000원)로 취득한 한수현씨입니다.

* 이후 압류(고양시) 및 본건 임의경매(신한은행) 등기되었으며, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 240,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합:

* 본 건은 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* '일산 라페스타E'는 일산동구 중심상업지역에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

* 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 업무시설 등으로 복합적인 용도 지역에 속해 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 이는 유동인구 및 차량 통행에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 인근에 일산소방서가 위치하여 공공시설 접근성도 양호합니다.

* 현재 공실 정보는 확인되지 않으나, 상권 내 경쟁 및 업종별 특성에 따른 공실 가능성은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 많아 일반 소비 계층의 접근성이 좋습니다.

* 근린생활시설 및 판매시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설이 마련되어 있어 차량 이용 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: '유동화물건' 표시는 자산유동화법에 따른 특수한 절차를 거칠 수 있음을 시사하며, 이는 경매 진행이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 공실 위험: 상가 및 업무시설의 경우, 경기 변동, 상권 내 경쟁 심화, 업종의 비수기 등으로 인해 공실이 발생할 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2003년 사용승인을 받은 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 미상: 제공된 정보에 따르면 임대 관계가 명확하게 확인되지 않아, 실제 점유 현황이나 임대차 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 임차인 한 은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 명시가 없어 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. (단, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 일산동구 중심상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 주변 배후수요가 풍부하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 소유권 이전 및 근저당 설정이 있었으나, 모두 말소기준권리 이하로 소멸될 권리이므로 권리관계는 매우 깨끗한 편입니다.

* 다만, '유동화 물건'이라는 특이사항과 더불어 상가 건물의 일반적인 공실 위험, 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산 신도시 내 중심상업지역에 위치하여 풍부한 배후수요 확보.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 교통 및 접근성: 대중교통 및 차량 접근이 용이하여 유동인구 확보에 유리.

* 복합 용도: 근린상가, 업무시설, 판매시설 등 다양한 업종으로 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

* 최근 소유권 이전 가격은 280,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 시세, 주변 상가 공실률, 예상 임대 수익률, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* (구체적인 예상 입찰가는 현재 시세 정보 및 추가적인 현장 조사를 통해 산정 가능하며, 제시된 정보만으로는 확정적인 금액 산출이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.