나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72718 [1] 경기도 포천시 선단동 857-4 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72718 [1] 경기도 포천시 선단동 857-4 전 경매

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의정부지방법원 경매6계 2025타경72718 | 소재지: 경기도 포천시 선단동 857-4 | 감정가: 363,068,000원 | 최저가: 254,148,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72718 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 857-4

용도: 전 (농지)

토지면적: 653.00㎡ (약 197.53평)

감정가: 363,068,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선유고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 토지는 인근 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 형태이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 지상 일부에 제시외물건(주택 추정, 약 113.00㎡, 약 34.19평)이 소재한 '전'으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성이 잠재되어 있으나, 후술할 법정지상권 및 제시외 물건 관련 리스크를 면밀히 분석해야 하는 물건입니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 '계획관리지역'에 속하며 성장관리계획구역(남부지역)의 관리 하에 있어, 향후 개발 행위 및 용도 변경에 대한 잠재적 가치가 높은 지역입니다. 남서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있는 것으로 확인되어 차량 접근성 및 개발 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며 근거리에 버스정류장이 소재합니다. 특히 인근 지방도를 따라 남동측 선단IC를 경유하여 세종포천고속도로와 연결되는 교통 요충지에 위치하고 있어 광역 교통망 접근성이 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 상권 및 주위 환경

주위 환경은 소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재된 도농 복합 지역의 성격을 띠고 있습니다. 상업시설이 밀집된 상권으로 보기는 어려우며, 실수요자 중심의 주거 또는 소규모 산업 용도로의 개발 잠재력에 무게를 두어야 합니다.

3. 권리분석 및 주의사항

3.1. 경매의 종류 및 배경

본 경매는 '공유물분할을위한경매'로, 공유자 간의 합의나 판결에 의해 공유물을 현물로 분할할 수 없을 때 매각하여 대금을 공유 지분 비율대로 나누기 위해 진행되는 경매입니다.

3.2. 핵심 권리 분석 요소

농지취득자격증명원 제출: 본건은 공부상 지목이 '전'인 농지이므로, 매각결정기일까지 '농지취득자격증명원'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수되므로 각별한 주의가 필요합니다.

제시외 물건 및 법정지상권 문제: 감정평가서상 제시외 물건(주택 추정, 약 113.00㎡)은 매각에서 제외됩니다. 또한, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 매수인이 토지는 소유하지만, 지상의 주택은 소유하지 못하며, 해당 주택의 소유자가 토지를 사용할 권리(법정지상권)를 주장할 가능성이 있다는 것을 의미합니다.

3.3. 잠재적 리스크

법정지상권 리스크: 제시외 건물(주택 추정)이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 것이 본건의 최대 리스크입니다. 법정지상권이 성립한다면 매수인은 건물 소유자에게 토지 사용료(지료)만을 청구할 수 있으며, 건물 철거를 요구하기 어려울 수 있습니다. 반면, 성립하지 않는다면 건물 철거 및 토지 인도를 요구하는 소송을 진행해야 합니다. 어떠한 경우든 명도 및 권리관계 해결을 위한 추가적인 시간과 비용(소송 비용 등)이 발생할 수 있습니다.

지역 제한사항: 상대보호구역(선유고등학교 인근) 및 비행안전제5구역 등의 중첩된 제한사항은 건축물의 용도나 고도 등에 제약을 줄 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 생활정보 및 종합 의견

4.1. 주변 생활정보

본건은 '선유고등학교' 인근에 위치하며, 이는 교육시설과의 접근성이 양호함을 의미합니다. 하지만 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 유해시설이나 교육환경에 영향을 미치는 시설의 설치가 제한될 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 지역 제한사항

검색된 정보상으로는 직접적인 혐오시설의 소재는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역(전부제한구역)'으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설의 설치 및 운영이 전면 제한되므로 해당 용도로의 이용은 불가능합니다.

4.3. 투자 포인트

계획관리지역: 난개발이 아닌 계획적인 관리가 가능한 지역으로, 향후 건축 행위(주택, 소규모 공장, 창고 등)를 통한 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

양호한 접근성: 선단IC 및 고속도로 접근성이 우수하여 물류 및 교통 여건이 양호합니다.

공유물분할 경매: 일반 채무 경매에 비해 권리관계가 단순할 가능성이 높으나, 본건은 법정지상권 이슈가 있어 예외적으로 권리분석 난이도가 높습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역이라는 용도지역의 잠재력과 양호한 도로 접근성을 갖추고 있어 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 그러나 제시외 물건(주택 추정)이 매각에서 제외되며, 이에 따른 '법정지상권' 성립 여부가 불분명하다는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 본 물건은 단순히 저렴하게 낙찰받는 것에 그치지 않고, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석과 낙찰 후 제시외 건물 소유자와의 협상, 혹은 소송을 통해 토지의 온전한 이용권을 확보할 수 있는 전문적 지식과 자본력을 갖춘 숙련된 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 매수보증금 몰수를 방지하기 위해 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매6계