나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72711 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 104동 2층 203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 ""경민대학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 공공시설, 대학교 등이 위치하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2018.06.08)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택(침실3, 욕실2, 주방/식당, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동향 완경사지를 대지로 조성한 사다리형의 토지로서, 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측 진입로를 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-03-10),대로1류(폭35m~40m)(2025-03-10)(접합),중로2류(폭15m~20m)(2025-03-10)(접합),상대보호구역(경민대학)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72711 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 104동 2층 203호

용도: 연립주택

건물 및 토지 총면적:

* 토지면적: 36.21㎡ (약 10.95평)

* 건물면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

감정가: 205,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 공공시설, 대학교 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차랑 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 내외부로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측 진입로를 통해 외부 도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 대로1류(35~40m), 중로2류(15~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 경민대학교 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 박지유 씨가 존재하며, 보증금 154,000,000원, 차임 0원입니다.

* 임차인 박지유 씨는 2018년 9월 20일 전입, 2018년 9월 13일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 등기부등본상 을구 1번 주택임차권(박지유, 154,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 말소기준권리인 인천수산업협동조합의 가압류(갑7, 2023.04.27.)를 포함하여 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-20

* 확정일자: 2018-09-13

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인의 보증금 154,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 경민대학교가 있어 대학가 상권의 일부 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2021년 준공, 전용 50.61㎡(약 15.3평) 다세대 주택(아리띠애)이 2026년 5월 2억 1,900만원에 거래되었습니다.

* 2017년 준공, 전용 60.835㎡(약 18.4평) 다세대 주택(센텀파크빌)이 2026년 7월 2억 5,400만원에 거래되었습니다.

* 1987년 준공, 전용 48.99㎡(약 14.8평) 다세대 주택(동유주택)이 2026년 5월 9,000만원에 거래되었습니다.

* 본건(51.33㎡, 2018년 준공)과 유사한 면적 및 준공 연도를 고려할 때, 2026년 5월 2억 1,900만원에 거래된 아리띠애(50.61㎡, 2021년 준공) 거래 사례가 가장 근접한 비교 대상입니다.

* 본건의 감정가는 2억 500만원으로, 유사 시세 대비 낮은 수준으로 형성되어 있으나, 이는 임차인 보증금 인수 가능성을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설 검색 결과 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치하며, 2018년 6월 8일에 사용승인되었습니다.

* 내부 이용 상태는 침실 3개, 욕실 2개, 주방/식당, 발코니, 현관 등으로 구성된 연립주택입니다.

* 위생, 급배수, 승강기, 난방, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 인근 편의시설 및 공공시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 박지유 씨의 보증금 1억 5,400만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 이를 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 다수의 채권 총액(약 34억 2천만원)이 감정가 대비 매우 높아, 배당받을 채권자가 많음을 시사합니다. 이는 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 현황상 '연립주택'으로 되어 있으나, 집합건물 등기부 요약과 건축물표제부 상 '스타파크빌'은 다세대 주택으로 관리되는 경우가 많습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 연립주택으로, 입지 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 경매 물건으로서 감정가 대비 시세가 합리적으로 보일 수 있으나, 가장 중요한 권리 분석 상 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성이 매우 높은 점을 반드시 유의해야 합니다.

* 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 5,400만원이 배당에서 전액 변제되지 못하면 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 가격을 높이는 요인이 됩니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 임차인 보증금 인수 리스크를 반영한 것으로 해석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2018년 준공) 건물로 내부 상태 양호 가능성.

* 대로변 및 중로변에 인접하여 교통 접근성 우수.

* 주변 시세 대비 감정가 자체는 합리적으로 평가됨.

* 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 관련 직접적인 분쟁은 적을 수 있으나, 보증금 인수 리스크는 명확히 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 219,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(박지유)의 보증금 154,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 따라서, 총 매수 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이론적으로 최대 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액으로, 약 219,000,000원 - 154,000,000원 = 65,000,000원입니다.

* 실제 경매 진행 및 유찰 가능성을 고려하여, 현실적인 입찰가 범위는 다음과 같이 제시합니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원 (이는 낙찰가 기준이며, 총 매수 부담액은 여기에 154,000,000원을 더해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.