나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51718 [1] 서울특별시 강동구 천호동 47-35 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호중학교"" 남측 인근에 위치하고, 부근은 공동
주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(굽은다리역) 등이 소재
하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호로서,
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 자루형 평지의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-
11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 주미현)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51718 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 47-35 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

토지면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

토지지분: 35.2㎡

건물면적: 55.54㎡ (약 16.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2002년

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 소재 토지는 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.

현재까지 확인된 정보로는 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 16일자 강동구의 압류(갑9)입니다.

본 건 등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 송영철(갑4, 2013.05.09), 권점화(갑6, 2013.10.23), 정태훈(갑7, 2022.03.08)

- 주택임차권: 주미현(을9, 2024.02.19), 금액 320,000,000원. (확정일자 2022.02.03, 전입일자 2022.02.11, 배당신고일자 2024.02.19)

- 강제경매: 주택도시보증공사(갑11, 2025.07.07), 금액 348,312,225원. (본 경매 사건)

- 압류: 국민건강보험공단(갑12, 2025.07.21)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 임차인: *주미현)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 11일

* 확정일자: 2022년 02월 03일

* 배당신고일자: 2024년 02월 19일

* 대항력: 없음

주의사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 주미현이 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 2026년 06월 26일에 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하며, 임차보증금 320,000,000원은 인수되지 않고 말소될 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건은 천호동의 주택가에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 8일 거래, 전용면적 25.69㎡(약 7.77평), 30,000만원 (건축년도 2017년). 면적당가 약 1,167만원/㎡.

- 2026년 5월 6일 거래, 전용면적 48.13㎡(약 14.56평), 35,250만원 (건축년도 2016년). 면적당가 약 732만원/㎡.

- 2026년 5월 5일 거래, 전용면적 50.07㎡(약 15.15평), 48,000만원 (건축년도 2003년). 면적당가 약 959만원/㎡.

본 건은 건물면적 55.54㎡(약 16.80평)이며, 감정가는 30,400만원입니다. 이를 면적당가로 환산하면 약 547만원/㎡입니다.

비교 대상 물건들과 비교 시, 본 건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 특히 같은 시기에 건축된 50.07㎡ 면적의 물건(2003년 건축)이 48,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 55.54㎡ 면적이 30,400만원으로 감정된 것은 매우 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 남측 인근에 천호중학교가 있으며, 교육환경보호구역에 해당합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 굽은다리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 편의 시설: 주거지대 특성상 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 보증금 인수 부담이 없다는 점을 명확히 하나, HUG와의 계약 관계 및 향후 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2002년식 건물로, 준공 후 약 24년이 경과하여 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 일부 군사시설 보호구역 및 과밀억제권역 등의 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 굽은다리역을 이용할 수 있는 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축 연도가 오래된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 관련 확약서로 인해 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 강동구 일대 개발 호재: 지역 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없어 감정가 이하로도 입찰이 가능하나, 최근 시세 및 면적을 고려할 때 경쟁력이 있습니다.

전용면적 50.07㎡ (2003년 건축)가 48,000만원에 거래된 점, 전용면적 48.13㎡ (2016년 건축)가 35,250만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 55.54㎡ 면적과 2002년 건축 연도를 고려하면 감정가 30,400만원은 매우 매력적인 가격입니다.

건축 연도 등을 고려하여 보수적으로 접근하되, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가 대비 소폭 상향을 고려할 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 340,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.