나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51700 [1] 서울특별시 강동구 길동 389-9 광남캐스빌 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철5호선 ""길동역"" 서측 인근에 위치하며,주변은 아파트단지, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""길동역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인:2005.05.17)
외벽: 화강석 붙임 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일붙임 마감
창호: 하이새시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 주거용오피스텔(방1, 주방및거실, 욕실, 보일러실)로 이용중임.
본건동은 지하1층 주차장, 지상2층 근린생활시설, 지상3~4층 오피스텔, 지상5~11층 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시제
2025-247호및제2025-248호(2025.5.1.)참조),소로3류(폭8m미만)(접합) 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2022-06-09)
<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51700 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 389-9 광남캐스빌 4층403호

* 건물명: 광남캐스빌

* 용도: 주거용 오피스텔

* 준공일자: 2005년 5월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 11층 (본건 4층)

* 1.3. 면적 및 토지/건물 현황

* 토지면적: 11.55㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 37.46㎡ (약 11.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 1.4. 감정가

* 감정평가액: 190,000,000원

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 '길동역' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '길동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 3.1. 매각물건

* 토지 및 건물 일괄매각입니다.

* 3.2. 채권자 및 채무 관계

* 본 경매는 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 4일 접수된 김조회 명의의 강제경매개시결정입니다.

* 3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 31일

* 확정일자: 2024년 4월 25일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 8월 27일

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 그러나 본 경매 절차에서 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하지만, 본 건의 경우 법원의 분석에 따라 인수 보증금은 없는 것으로 정리되었습니다.

* 3.4. 권리 인수/소멸 여부

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 말소기준권리(김조회 강제경매) 이하 모든 권리 및 임차인 백 의 보증금 155,000,000원 (인수 보증금 0원 처리)

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 해당사항 없음 (법원 분석상 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

4. 상권분석

* 4.1. 주변 상업시설

* 본 건물은 오피스텔과 근린생활시설이 복합된 건물이며, 주변 지역 또한 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 상가들이 혼재되어 있습니다.

* 길동역 인근으로 기본적인 상업 기능이 발달해 있어, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 4.2. 지역 상업지구 현황

* 본 건은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 다만, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 5.1. 주변 편의시설

* 단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 길동역 주변의 상권을 통해 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 5.2. 건물 이용 현황

* 본 건물은 지하 1층 주차장, 지상 2층 근린생활시설, 지상 3~4층 오피스텔, 지상 5~11층 아파트로 이용 중입니다.

* 본건(403호)은 현재 주거용 오피스텔(방 1, 주방 및 거실, 욕실, 보일러실)로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 대항력 있는 임차인 관련

* 본 건에는 대항력 있는 임차인(백 )이 거주 중이며, 보증금 155,000,000원으로 확인되었습니다.

* 비록 법원 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않는 것으로 분석되었으나, 임차인의 배당 및 권리 관계에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임차인의 보증금 및 관련 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본 건은 금액이 명확히 확인되었습니다.

* 6.2. 기타

* 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 각종 제한 사항(최고높이 제한, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등)이 존재합니다. 이러한 규제 사항은 향후 건물 활용 및 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강동구 길동에 위치한 지하철 5호선 길동역 인근의 오피스텔로, 역세권 입지와 주변 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2005년에 준공된 건물로 비교적 연식이 있으나, 내부 구조 및 설비는 주거용 오피스텔로 사용하기에 무리가 없는 상태로 평가됩니다. 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이와 관련하여 법원에서는 인수 보증금이 0원으로 분석하고 있으나, 경매 절차의 특성상 관련 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 길동역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변이 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 최근 실거래가 분석 시, 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 전용면적 37.46㎡ (약 11.33평)으로 1인 가구 또는 소형 사업장으로 활용성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 190,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 4층 매물이 185,000,000원에 거래되었고, 2026년 7월 3층 매물이 182,000,000원에 거래되는 등 3~4층 기준 180,000,000원 내외의 시세가 형성되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원에서는 인수 보증금을 0원으로 분석하고 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 상기 제반 사항을 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 물건의 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.