나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경353 [1] 서울특별시 송파구 석촌동 164-26 그랜드빌라 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 ""석촌초등학교"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2005. 3. 29. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
- 외벽: 석재 붙임 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2010-12-31)(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경353 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 석촌동 164-26 그랜드빌라 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 552,000,000원

토지면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물면적: 66.95㎡ (약 20.25평)

건축물 사용승인일: 2005년 3월 29일

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 석촌동, "석촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 양호한 수준임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중임.

토지 형상 및 이용 상태: 세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 석촌동에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리 잡고 있습니다. "석촌초등학교"가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 단독주택 및 다세대주택, 일부 상가가 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 안정적인 편입니다.

2.2. 교통 상황

다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장과 지하철역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호하며, 주거지로서 기본적인 교통 인프라를 잘 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 진용자 (2005.04.04)

말소기준권리: 근저당 (주식회사뉴대명대부, 2023.06.19)

총 등기부채권 금액: 613,600,000원

주요 권리 내역:

* 근저당: 주식회사뉴대명대부 (150,000,000원, 2023.06.19) - 말소기준

* 근저당: 박연 (72,000,000원, 2023.11.06) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (241,500,000원, 2024.11.05) - 말소

* 가압류: 최서연 (150,100,000원, 2025.05.08) - 말소

* 임의경매: 주식회사뉴대명대부 (93,266,630원, 2025.07.03) - 말소

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 포함)

임차인: 김

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2017년 1월 6일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상임 (감정평가서 요약)

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

*임차인 관련 주의 문구 *

본건에는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 400,000,000원)이 존재합니다. 하지만, 감정평가서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 경매 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 상담 및 현장 조사를 통해 명도 가능성 및 예상 비용을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 상이한 시세 분포를 보입니다.

* 2026년 7월 거래 사례:

* 57.87㎡ (1993년 건축): 475,000,000원 (약 8,208,000원/㎡)

* 74.69㎡ (1994년 건축, 연립): 460,000,000원 (약 6,158,000원/㎡)

* 102.18㎡ (2003년 건축): 600,000,000원 (약 5,872,000원/㎡)

본건은 66.95㎡ 면적에 2005년 건축 연도로, 비교적 양호한 상태의 다세대 주택입니다. 최근 거래 사례 중 57.87㎡의 다세대주택이 475,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 가치는 약 530,000,000원 ~ 580,000,000원 범위로 추정 가능합니다.

4.2. 건축물 정보

건축물대장상 본건은 서울특별시 송파구 석촌동 164-26번지에 위치한 "그랜드빌라A동"으로, 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 본건은 3층 301호입니다. 총 7세대가 거주 가능한 규모이며, 건폐율 59.69%, 용적률 215.84%가 적용되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 북측 인근에 석촌초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 인근에 중학교 및 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

5.2. 편의 시설

지역 내 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 노선 상가들이 혼재되어 있어 도보로 이용 가능한 상업 시설이 있습니다.

5.3. 주변 개발 계획

(제공된 정보 내에서 확인 불가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 (토지이용계획)

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 토지거래 허가구역 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 및 허가 대상 내용(아파트 용도)을 유의해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 400,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황을 의미하지만, 임차인과의 명도 절차에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

등기부채권 총액이 613,600,000원으로 감정가(552,000,000원)를 초과하고 있어, 경매 절차 진행 중 취하 가능성은 낮으나, 채권액 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

6.4. 혐오시설 및 기타 유해 시설

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 및 인근 지역에 혐오시설이나 기타 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 석촌동에 위치한 다세대주택으로, "석촌초등학교" 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경이 양호합니다. 2005년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 경매 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건으로 나왔습니다. 인근 유사 부동산 시세와 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 명도 과정 및 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 석촌동 역세권 인근의 주거용 부동산으로 투자 가치 기대.

* 비교적 신축(2005년 준공)의 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상.

* 인수 보증금 없는 대항력 있는 임차인 존재로, 명도 절차 분석 후 취득 시 시세 차익 기대 가능.

* 주변 개발 및 교통망 확충 가능성으로 인한 향후 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 552,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때 시장 가치는 530,000,000원 ~ 580,000,000원 범위로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 점은 중요한 긍정적 요인입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 530,000,000원에서 570,000,000원 사이를 권장하며, 낙찰 후 명도 비용 및 제반 경비, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

특히, 임차인 명도 관련 변수를 고려하여 최적의 입찰가는 550,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.