나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경348 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 105동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재‘암사1동주민센터’남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제1층 제101호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

실지조사일 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<484-9>,<484-10>,<484-11>,<484-35>4필지 공히,
도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경348 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서 *

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 105동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 239,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ‘암사1동주민센터’ 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 4필지로 구성되어 있으며, 부정형의 평지입니다. 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(484-9, 484-10, 484-11, 484-35번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 163m), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전(매매): 이인한 (2023-11-01 접수)

* 근저당권(말소기준권리): 서울축산업협동조합 (108,000,000원, 2023-11-01 접수)

* 근저당권: 김순안 (120,000,000원, 2024-03-26 접수)

* 가압류: 삼성카드 (5,976,165원, 2025-03-06 접수)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (61,126,673원, 2025-05-29 접수)

* 임의경매: 서울축산업협동조합 (93,364,521원, 2025-07-04 접수)

등기부채권 총액은 295,102,838원입니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 상세 정보는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 암사동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주민 편의를 위한 다양한 소매점, 음식점, 서비스 업종 등이 분포하고 있습니다.

4.2. 업종 분석

본건의 용도는 근린상가이며, 현재도 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 규모

본 물건이 속한 105동은 지상 6층 규모이며, 본건은 1층에 위치합니다.

5.3. 주변 편의시설

본건 남동측 인근에 암사1동주민센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리한 점을 감안할 때, 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공시지가 및 건물 가치 변동

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가치 하락 위험이 존재합니다.

6.2. 공실 위험

상가라는 업종 특성상 경기 변동 및 주변 상권 변화에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 비행안전구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규의 제한을 받습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 인수할 권리가 없더라도 명도 과정에서 예측하지 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동의 근린생활시설로, 지하철 및 버스 정류장이 인근에 있어 접근성이 양호합니다. 6미터 도로에 접하고 있으며, 인근은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 감정가는 2억 3,900만원입니다. 등기부상 말소기준권리 외 다수의 근저당과 가압류가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 정보가 미상인 점은 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능한 근린상가 물건입니다.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 주민 편의시설이 인접해 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 공제 금액은 없습니다. 본건의 감정가는 239,000,000원입니다. 주변 시세, 권리 분석 내용, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 및 예상 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.